CÓMO EXTINGUIR LA TITULARIDAD A MEDIAS DE UN INMUEBLE

Es muy habitual el hecho de compartir la propiedad de inmuebles en situación de proindiviso, ya sea con familiares, socios, amigos o parejas, a consecuencia de una relación sentimental, de una herencia o de un negocio.

Existe proindiviso cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece a varias personas. También se denomina proindiviso a la comunidad de bienes, condominio o copropiedad.

¿Qué pasa cuándo queremos ponerle fin a ese proindiviso? ¿Cómo se disuelve y qué efectos tiene dicha separación?

LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN O EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

Una de las formas de poner fin a las titularidades de inmuebles a medias, se conoce en derecho como la división de la cosa común o extinción de condominio y viene regulado en el artículo 1.062 del Código Civil. 

De esta manera, se adjudica a uno de los propietarios la totalidad del bien, compensando al otro por su valor. Este acto, no es una transmisión patrimonial en sí, sino una especificación o concreción de los derechos del bien. 

Sin embargo, aunque materialmente sí se realice una transmisión, ésta carece de efectos jurídicos y fiscales, ya que, paradójicamente la única forma de dividir un bien indivisible como es una vivienda o un local, es precisamente no dividirlo y concretarlo en uno solo de los dueños.

Esta acción de extinción de condominio se puede realizar de manera judicial o extrajudicial, pudiendo ésta última realizarla en cualquier notaría. 

Así pues, esta operación en modo alguno puede estar sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales puesto que, como venimos diciendo, no es tal. Pero ello, no quiere decir que dicha acción esté exenta de tributación, pues el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava cualquier operación contenida en documento notarial y, si optamos por la vía extrajudicial, estaremos sometidos a este gravamen, que no es otro que la aplicación del 1,5 % sobre el valor del bien. 

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¿CUÁL ES LA BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO?

Ahora bien, la controversia surge a la hora de determinar la base imponible del impuesto, en cuanto a si ha de calcularse sobre el valor total del bien o sobre el 50 % que es lo que efectivamente se “transmite”.

Y ello porque el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados reguladora del impuesto, únicamente hace referencia en su artículo a que “servirá de base el valor declarado” sin hacer ninguna especificación más. 

Dicha cuestión, ha sido resuelta por el Tribunal Supremo que ha sentado doctrina en cuanto a la interpretación de dicho artículo determinando que la base imponible del IAD será la del 50 % del valor del inmueble cuyo proindiviso se extingue, y se fundamenta en que el otro 50 % ya era propiedad del adquirente y no ha lugar a que se vuelva a tributar. 

Así lo han declarado las Sentencias del Alto Tribunal más recientes, de 9 de octubre de 2018, de 14 de marzo y de 9 de julio de 2019.

¡NO SE OLVIDE DEL IRPF!

Igualmente, a la hora de proceder a extinguir el condominio de un inmueble que compartamos con una o más personas, se ha de tener en cuenta la posible ganancia de patrimonio en el I.R.P.F del transmitente, así como los excesos de adjudicación, en caso de que el valor a compensar a éste no corresponda exactamente con el valor del bien que se adjudica al otro cotitular. 

Como decíamos, aunque en puridad, no estamos ante una transmisión que conlleve efectos jurídicos ni fiscales, es una operación que ha de ser cuidadosamente preparada y prevenida pues cualquier movimiento patrimonial realizado de manera incorrecta puede traer consecuencias económicas muy perjudiciales, por lo que, lo mejor es asesorarse con un profesional que respalde tal operación. CONTACTE CON NOSOTROS.

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Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Aselec, ASESORÍA Y ABOGADOS

Foto: Free pick

 

MI CASA ESTÁ OKUPADA

Mi casa está okupada, ¿y ahora qué puedo hacer?

En la actualidad, por desgracia muchos son los propietarios que se encuentran en la situación de tener una vivienda cerrada que ha sido okupada de manera ilegal, sin que los procedimientos judiciales existentes sean lo suficientemente satisfactorios para devolver la posesión de la misma a su legitimo propietario; Una situación que comienza a ser más habitual de lo deseado, a consecuencia del auge en los últimos años del denominado movimiento “Okupa”. 

En este contexto, el pasado 12 de junio entró en vigor una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación al procedimiento de desahucio, conocida ya como la “Ley del desahucio exprés”. 

El objetivo de esta reforma se centra en reducir los plazos concedidos al okupante, beneficiando así al propietario del inmueble, que podrá recuperar la posesión de su vivienda de manera más rápida, consiguiendo así una mayor eficacia del procedimiento judicial de desahucio. 

Así, el procedimiento queda reducido a la presentación de la demanda, que se podrá dirigir y notificar directamente a los ocupantes aun cuando no se conozca su identidad, solicitando la recuperación de la posesión de la vivienda, dando oportunidad a los okupantes para que, en el plazo de 5 días, aporten el título legal que justifica su posesión, siendo éste su único motivo de oposición. En caso de no aportarlo se ordena inmediatamente la entrega de la posesión y el desalojo de quien la estuviera ocupando, no pudiendo además ya recurrir esta resolución. 

Otra de las especialidades de esta reforma, en aras una vez más de proteger los derechos del  particular que tiene una vivienda cerrada y ha sido víctima de las mafias de la okupación, es que este procedimiento se encuentra limitado precisamente a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro o instituciones públicas. Así quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley los bancos, cajas de ahorro y fondos buitre. 

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Por último, y teniendo en cuenta que el fenómeno Okupa no proviene siempre de una mafia organizada, si no que la ocupación ilegal se realiza muchas veces por parte de  familias de riesgo en exclusión social, la reforma de la Ley contempla igualmente la coordinación entre Administraciones Públicas, a fin de poner en conocimiento de los servicios públicos competentes en materia de política social, esta situación. 

Por tanto, podemos concluir que con esta reforma legislativa en materia de okupaciones ilegales de viviendas, se prevé un mecanismo que debería ser más ágil y satisfactorio a la hora de recuperar una vivienda que ha sido okupada, y que tiene como principal fin, la protección de la propiedad privada de la persona de a pie. No obstante, la eficacia y rapidez del procedimiento  van a depender de la agilidad a la hora de tramitar el procedimiento que le otorgue cada juzgado, confiando eso sí en que este fenómeno vaya despareciendo, motivado por la existencia de este nuevo procedimiento judicial. 

No dude en ponerse en manos de un profesional que examine el caso en concreto y le asesore en defensa de sus intereses. Nuestros profesionales del Derecho están a su disposición. Contacte con nosotros.

 

Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Dpto. Jurídico

Aselec, asesoria y abogados

¿NECESITO UN ABOGADO PARA MI EMPRESA?

Para cualquier empresa, cualquiera que sea el sector al que pertenezca, resulta fundamental contar con un abogado como asesor legal que le ayude a gestionar y resolver los problemas de índole jurídico que se generan en el desarrollo de su actividad, tanto en las relaciones con los empleados, como con los clientes o proveedores. Si nunca se había parado a pensarlo, le presentamos aquí algunos de los beneficios y ventajas que puede reportarle el hecho de contar con un Abogado o Asesor Legal para su negocio.

AL INICIO DE UNA AVENTURA EMPRESARIAL

A la hora de constituir una empresa son muchas las dudas que surgen, las decisiones importantes que se deben tomar y las valoraciones decisivas a tener en cuenta. Buscar el asesoramiento profesional de un abogado, nos reportará tranquilidad, confianza y seguridad en el momento de embarcarnos en una nueva actividad empresarial.

El abogados o asesor jurídico, además de orientar sobre las distintas formas jurídicas existentes para constituir la organización, con el fin de que la elegida sea la que mejor se adapte a las exigencias de cada negocio y sus circunstancias específicas, puede además encargarse de la redacción de los estatutos y de la solicitud de autorizaciones o concesiones administrativas necesarias para el desarrollo de la actividad en cuestión. 

Le interesa

[av_button label=’AUTÓNOMO O S.L. ¿CÚAL ES LA OPCIÓN MÁS FAVORABLE?’ link=’manually,https://www.aselecconsultores.com/autonomo-sl-opcion-mas-favorable/’ link_target=’_blank’ size=’medium’ position=’left’ icon_select=’yes’ icon=’ue822′ font=’entypo-fontello’ color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ custom_font=’#ffffff’ admin_preview_bg=» av_uid=’av-cqfevk’]

[av_button label=’DE AUTONOMO A SOCIEDAD LIMITADA, ¿CÓMO LO HAGO?’ link=’manually,https://www.aselecconsultores.com/autonomo-sociedad-limitada/’ link_target=’_blank’ size=’medium’ position=’left’ icon_select=’yes’ icon=’ue822′ font=’entypo-fontello’ color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ custom_font=’#ffffff’ admin_preview_bg=» av_uid=’av-ahq3ts’]

EVENTUALIDADES EN EL DESARROLLO DE LA EMPRESA

Pero el trabajo de este profesional no termina con la puesta en marcha de la empresa, si no que debería acompañarla en su gerencia y  gestión durante toda la vida de ésta, puesto que no serán pocas las ocasiones en las que su ayuda y asesoramiento resultarán imprescindibles para seguir adelante. Esto nos hará contar con una inestimable ventaja frente a aquellos competidores que no cuenten con su colaboración y asesoramiento. El campo de actuación del abogado de empresa abarca tanto el asesoramiento preventivo para evitar situaciones que pongan en peligro buen funcionamiento de la misma, como, si ello resultara necesario, la efectiva actuación extrajudicial y judicial ante los juzgados y tribunales, en defensa de los interesas del negocio.

EL ABOGADO DE EMPRESA EN EL ÁMBITO DEL DERECHO ADMINISTRATIVO

El consejo y asesoramiento del asesor legal o abogado de empresa contempla muy diversos campos del Derecho. El primero que podemos destacar es el derecho administrativo, ésto es, el referido a las relaciones que la empresa tenga con los diferentes ámbitos de la Administración Pública, tanto local, como regional o estatal, donde nuestro asesor jurídico orientará a la empresa acerca de las actuaciones o decisiones que puedan acarrear la imposición de sanciones, a fin de evitarlas, así como la gestión de un posible expediente sancionador y si éste fuera el caso, haciéndose cargo de su defensa ante los correspondientes tribunales.

Le interesa

[av_button label=’¿ESTOY OBLIGADO A RECIBIR NOTIFICACIONES ELECTRÓNICAS?’ link=’manually,https://www.aselecconsultores.com/notificaciones-electronicas-administracion/’ link_target=’_blank’ size=’medium’ position=’left’ icon_select=’yes’ icon=’ue822′ font=’entypo-fontello’ color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ custom_font=’#ffffff’ admin_preview_bg=» av_uid=’av-yp7n4′] [av_button label=’NOTIFICACIONES TRIBUTARIAS: CARPETA DEL EMPRESARIO’ link=’manually,https://www.aselecconsultores.com/notificaciones-ceoe-carpeta-empresario/’ link_target=’_blank’ size=’medium’ position=’left’ icon_select=’yes’ icon=’ue822′ font=’entypo-fontello’ color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ custom_font=’#ffffff’ admin_preview_bg=» av_uid=’av-7ykuts’]

Asimismo, y gracias a la colaboración de nuestro asesor, la empresa puede estar informada en todo momento acerca de las  ayudas y subvenciones a las que puede optar y en su caso, tramitar su solicitud, para no perder valiosas oportunidades de ganar o ahorrar dinero o evitar gastos innecesarios.

[av_button label=’SUBVENCIONES AL FOMENTO DE LA CONTRATACIÓN’ link=’manually,https://www.aselecconsultores.com/nuevas-subvenciones-sef/’ link_target=’_blank’ size=’medium’ position=’left’ icon_select=’yes’ icon=’ue822′ font=’entypo-fontello’ color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ custom_font=’#ffffff’ admin_preview_bg=» av_uid=’av-69mxcg’]

EL ABOGADO DE EMPRESA EN EL ÁMBITO DEL DERECHO CIVIL

Por otro lado, el abogado resulta clave en la gestión empresarial igualmente en el ámbito del derecho civil, en situaciones tales como  la gestión de cobros de facturas impagadas tanto de manera extrajudicial, como ante los juzgados y tribunales, si la reclamación previa no hubiera tenido éxito.

También desarrollará un papel esencial en la redacción de contratos con proveedores y clientes, asegurando las mejores condiciones y velando  en todo momento por los intereses de la empresa, mediante la inclusión de cláusulas que nos beneficien y detectando aquellas otras que podrían perjudicarle.

Por último, si usted es de los que piensa que sólo las empresas que desarrollan actividades relacionadas con las Nuevas Tecnologías están obligadas a cumplir las obligaciones que impone la Ley de Protección de Datos (Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre) tenemos que recordarle  que esta ley es de obligado cumplimiento para TODAS las personas físicas o jurídicas que posean datos de carácter personal de personas físicas. Así, el control de los datos personales de los clientes y proveedores mejorará con los consejos legales de su asesor, ya que le orientará en la legislación aplicable que es necesario cumplir con la protección de los datos, atendiendo a la confidencialidad de los mismos, conforme a la Ley, evitando así las posibles sanciones derivadas de su incumplimiento

EL ABOGADO DE EMPRESA EN EL ÁMBITO DEL DERECHO LABORAL

Por último y de manera fundamental e intrínseca a la propia naturaleza del ámbito de las relaciones internas que se dan en un negocio que cuente con empleados a su cargo, resulta imprescindible contar con el asesoramiento jurídico de un abogado en desde el punto de vista laboral, desde el comienzo de la relación laboral, durante la misma y hasta su extinción, aconsejando sobre el tipo de contrato que más beneficia, según el caso, a los intereses de la empresa, y sobre las formas y efectos jurídicos que conlleva la extinción de la relación laboral, protegiendo una vez más los derechos e intereses de la empresa. Además, el consejo de un buen abogado puede solucionarnos cualquier tipo de conflicto, problema o duda que surja acerca de expedientes de regulación, auditorías laborales, calificaciones de despido, inspecciones de trabajo, negociación colectiva, etc.

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[av_button label=’OBLIGACIONES EN PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES’ link=’manually,https://www.aselecconsultores.com/obligaciones-empresa-prevencion-riesgos-laborales/’ link_target=’_blank’ size=’medium’ position=’left’ icon_select=’yes’ icon=’ue822′ font=’entypo-fontello’ color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ custom_font=’#ffffff’ admin_preview_bg=» av_uid=’av-4rdwpc’]

[av_button label=’CÓMO REDUCIR EL ABSENTISMO LABORAL EN SU EMPRESA’ link=’manually,https://www.aselecconsultores.com/reducir-absentismo-laboral-empresa/’ link_target=’_blank’ size=’medium’ position=’left’ icon_select=’yes’ icon=’ue822′ font=’entypo-fontello’ color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ custom_font=’#ffffff’ admin_preview_bg=» av_uid=’av-2w0a68′]

En resumen, como acabamos de ver, la función del abogado a la hora de iniciar un proyecto empresarial resulta fundamental,  pero también vemos que además va a jugar un papel clave y determinante para su buen funcionamiento durante toda la vida de la empresa, al contar con un servicio de asesoramiento profesional experto en materia legal de muy distintos ámbitos que supervisará y respaldará con total seguridad jurídica, las decisiones que se tomen en la organización, teniendo como máxima preservar los derechos e intereses de la misma, como solo el propio empresario haría.

SI ES CLIENTE DE ASELEC, TIENE MUCHAS MAS VENTAJAS

Y éstos son apenas algunos de los beneficios, puesto que, para los los clientes de nuestro despacho, las ventajas se multiplican cuando los abogados de ASELEC se coordinan con el equipo de asesores economistas, lo que implica un conocimiento y tratamiento integral de los asuntos de la empresa, en continua comunicación con los departamentos fiscal, contable y de consultoría financiera, cerrando un círculo que asegura la tranquilidad y confianza del empresario en la gestión de su negocio.

La experiencia y la profesionalidad son nuestros factores clave, y la combinación de asesoría jurídica con el área económica de ASELEC  garantiza los mejores resultados en la defensa de sus intereses.

Contacte hoy con nosotros

 

Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Dpto. Jurídico

Aselec, asesoría y abogados

FALLECIMIENTO DE UN SOCIO EN LA EMPRESA

¿Qué ocurre con las participaciones de una empresa cuando el dueño fallece?

A lo largo de  la vida de una sociedad suelen plantearse diversas situaciones, ante las cuales a veces  no sabemos como actuar. Una de ellas es el fallecimiento de uno de los socios. Cuando esto ocurre, aparece la incertidumbre acerca del futuro,  tanto a nivel sucesorio, entre sus herederos, como a nivel mercantil, con relación a  los demás socios partícipes de la sociedad.

Hoy tratamos de resolver las dudas que engloban ambos aspectos.

FALLECIMIENTO DE UN SOCIO DESDE EL PUNTO DE VISTA SUCESORIO

En primer lugar, hay que examinar el punto de vista sucesorio que, irremediablemente va a influir en el societario, pues las decisiones o medidas que se adopten desde esta esfera afectarán al ámbito de la empresa.

Normativamente, rigen las reglas generales de sucesión previstas en el Código Civil. Las participaciones sociales de una mercantil pertenecen y se deben valorar e incluir como un bien más al caudal hereditario, teniendo en cuenta su carácter de ganancial o privativo según el régimen económico matrimonial del causante, si es que estuviera casado. Una vez valoradas e incluidas en el haber patrimonial del fallecido, junto con el resto de bienes y deudas del mismo, se habrá de realizar Escritura de Adjudicación de herencia para proceder al reparto de los bienes.

El reparto de los bienes se hará según si el fallecido dejó testamento, o mediante la sucesión intestada, conforme a Ley en caso contrario.

Una vez realizada la Escritura de adjudicación de herencia según los trámites que acabamos de exponer, habrá que liquidar el Impuesto de Sucesiones, cuyo plazo es de seis meses desde el fallecimiento del causante, y el heredero o herederos al que se hayan adjudicado las participaciones sociales pasarán a ser socios de la mercantil.

Mientras todo esto no suceda, es importante resaltar que desde el fallecimiento del socio hasta que sus herederos se adjudiquen las participaciones sociales, éstas pertenecerán a la herencia yacente.

Otro aspecto a resaltar es que, se habrá de tener en cuenta en todo caso el Estatuto fundacional de la mercantil en el que pueden estar incluidas cláusulas en virtud de las cuales se prevea un derecho de adquisición preferente de dichas participaciones a favor de los demás socios. En este caso, lo establecido en el testamento del causante respecto de la adjudicación de las participaciones sociales quedaría sin efecto.

FALLECIMIENTO DE UN SOCIO DESDE EL PUNTO DE VISTA SOCIETARIO

Por otro lado, es preciso examinar qué sucede en el ámbito societario, como hemos adelantado, inevitablemente viene relacionado con el sucesorio, y, al contrario de lo que se puede creer, el fallecimiento de uno de los socios de la empresa no implica necesariamente la extinción de ésta, si no que puede continuar con su actividad distribuyendo las participaciones entre los demás socios, o entre los herederos como explicamos a continuación.

Esta continuidad de la vida de la empresa se hará conforme a las adjudicaciones hechas en el ámbito sucesorio, es decir, la sociedad podrá continuar con su actividad sustituyendo al socio fallecido o bien, por sus herederos, o la herencia yacente hasta que no se haya adjudicado ésta, o bien por los socios que hayan ejecutado el derecho de adquisición preferente conforme a lo que esté estipulado en sus estatutos.

Esta situación  puede resultar difícil de afrontar puesto que, al fallecimiento de un colega, se unen las controversias tanto sucesorias como societarias. Por este motivo, lo más recomendable es ponerlo en manos de profesionales que gestionen la situación de la manera más adecuada y justa para todos los implicados.

En Aselec contamos con profesionales del Derecho Civil y Mercantil expertos en éstos y otros temas jurídicos que podrán resolver todas sus dudas y encontrar soluciones adecuadas a cada caso concreto. Contacte con nosotros.

 

Estefania Belchí Poveda
Abogada

Dpto. Jurídico

ASELEC asesoría y abogados

 

¿QUÉ RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL ME CONVIENE SI SOY EMPRESARIO?

Los empresarios son personas físicas que ejercen una actividad profesional en nombre propio y que responden frente a terceros a través del llamado principio de responsabilidad patrimonial universal, esto es, con todos sus bienes presentes y futuros. Por ello, cuando el empresario va a contraer matrimonio es importante escoger bien el régimen económico que va a regir puesto que, de ello va a depender que el patrimonio conyugal responda o no de las deudas de la empresa.

Se ha de señalar que, salvo que los cónyuges otorguen capitulaciones matrimoniales, el régimen económico matrimonial se presume ganancial en todo el territorio nacional excepto en Aragón, Baleares y Cataluña, en donde en caso de que no se pacte por los cónyuges el régimen económico que regulará su matrimonio, se presume que será el de separación de bienes. Por su parte, en los territorios de Navarra y País Vasco, en defecto de pacto, se aplica la sociedad legal de conquistas y la comunicación foral de bienes respectivamente, que se asemejan a la sociedad de gananciales.

Así pues, a la hora de escoger el régimen económico matrimonial, es fundamental conocer cuáles son las peculiaridades de cada uno de ellos y de qué manera va a responder uno u otro frente a las posibles obligaciones que se contraigan derivadas de la actividad profesional que desarrollemos.

SOCIEDAD DE GANANCIALES PARA EL EMPRESARIO

Por una parte, mediante el régimen de sociedad de gananciales se hacen comunes a los cónyuges todos los bienes y ganancias adquiridos tras el matrimonio, de manera que, todos esos bienes comunes responden frente a los acreedores por las deudas contraídas incluso por uno solo de ellos.

SEPARACIÓN DE BIENES PARA EL EMPRESARIO

Por el contrario, mediante el régimen de separación de bienes se conforman dos patrimonios totalmente individualizados de manera que, los bienes y ganancias que cada uno de los cónyuges adquiera durante el matrimonio le pertenecen en exclusiva. Asimismo, las obligaciones a las que deba hacer frente uno de los cónyuges consecuencia de su actividad empresarial serán responsabilidad exclusiva del mismo, respondiendo únicamente con su patrimonio personal.

REGIMEN DE PARTICIPACIÓN PARA EL EMPRESARIO

Por último, en el régimen de participación, cada cónyuge conforma su propio patrimonio individualizado durante el matrimonio pero, al momento de la extinción del régimen matrimonial, los cónyuges podrán participar, si las hubiera, de las ganancias del patrimonio del otro cónyuge experimentadas durante el matrimonio. Al igual que ocurría en la separación de bienes, las deudas que tuviera la empresa de alguno de los cónyuges no podrán afectar al patrimonio del otro cónyuge, pues únicamente responde en exclusiva aquél que las haya contraído con su actividad profesional.

 

Es evidente que, el régimen económico matrimonial cuando uno de los cónyuges es empresario es fundamental de cara a las obligaciones que la empresa pueda tener en un futuro pues de ello va a depender que el empresario responda sólo con su patrimonio privativo, o que además, si éste no fuera suficiente, se extienda también al patrimonio de su cónyuge, esto es, al patrimonio ganancial. El más beneficioso es sin duda el régimen de separación de bienes, a fin de que el patrimonio del otro cónyuge no se vea afectado por las posibles crisis que pueda atravesar la empresa.

Por ello, es esencial buscar asesoramiento profesional acerca de los regímenes económicos que existen y conocer en profundidad las particularidades de cada uno de ellos a fin de tomar una decisión. Contacte con nosotros.

 

 

Estefanía Belchí Poveda

Abogada
Dpto. Jurídico
Aselec, Asesoría y Abogados.

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