¿YA PUEDO RECLAMAR LO PAGADO DE MÁS, SI TENGO HIPOTECA CON I.R.P.H?

Tras años de batallas judiciales sobre la abusividad de las cláusulas contenidas en las escrituras de préstamo hipotecario, parece que finalmente, están llegando a su fin, al menos en cuanto al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (I.R.P.H) que tanta controversia ha suscitado en los últimos años. 

Tras haber sido aceptado por el Tribunal Supremo, al no considerar dicho índice abusivo, finalmente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en Sentencia de fecha 3 de marzo de 2020 ha concluido que dichas cláusulas sí pueden ser consideradas abusivas, dejando en manos de los jueces nacionales el estudio, caso por caso, de las cláusulas que contienen dicho índice a fin de examinar su transparencia y determinar si se contrató por el consumidor de manera clara y comprensible.

Según dicha Sentencia, para afirmar que el I.R.P.H fue debidamente incluido como el tipo de interés de referencia en la escritura hipotecaria, se ha de acreditar que el cliente comprendió el funcionamiento del modo de cálculo del mismo y pudo así, valorar, sus consecuencias económicas.

Pero, ¿sabemos realmente qué es el I.R.P.H y por qué puede ser nulo? 

El I.R.P.H es un índice aplicable a los tipos de interés variable contenidos en préstamos hipotecarios, a lo que, con carácter general se le añade un diferencial, por ejemplo, I.R.P.H + 1%, que equivaldría al Euribor utilizado en otros préstamos hipotecarios. 

Si bien, la discutida nulidad proviene de que este tipo de índice, I.R.P.H, a diferencia del Euribor, es calculado por las propias entidades bancarias, con lo cual, resulta muy fácil que puedan influir en su subida, y, en consecuencia, subir el tipo de interés a su conveniencia. 

Se ha de señalar que hay distintos tipos, I.R.P.H Bancos, Cajas y Conjunto Entidades, los dos primeros desaparecieron en 2013, quedando vigente a día de hoy el de Entidades. No obstante, si la inclusión de cualquiera de los primeros fue abusiva, se podrá reclamar lo pagado de más hasta su desaparición, es decir, hasta el año 2013.

Si se ha fijado como índice de referencia alguno de los tipos de I.R.P.H y su inclusión fue además, faltando la debida transparencia, éste será nulo y por tanto, no se debería aplicado nunca, pudiendo reclamar lo pagado de más durante todos los años del préstamo. 

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Además, y siendo uno de los puntos fundamentales de las reclamaciones, dicho índice dejará de aplicarse pasando a utilizar el sustitutivo previsto en la escritura. Ahora bien, si no se ha previsto ninguno, quedará en manos del juez decidir si impone la aplicación de otro tipo de interés o si, por el contrario, el préstamo deviene gratuito, quedando obligado a devolver únicamente el capital. 

No obstante, y como ya ha adelantado el TJUE, las cláusulas pactadas por el banco por el consumidor han de ser examinadas caso por caso para determinar su nulidad y, en su caso, la devolución de las cantidades pagadas de más.

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Si firmó una hipoteca con este tipo de referencia, quizás haya venido pagando más de lo que debiera. Le aconsejamos que un profesional revise su caso concreto a fin de iniciar, en su caso, las reclamaciones oportunas para la defensa de sus intereses. Contacte con nosotros.

Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Dpto. Jurídico

Aselec, asesoría y abogados

¿PUEDO RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO SI YA HE CANCELADO MI HIPOTECA?

En el tema de las cláusulas abusivas y, en concreto de las cláusulas suelo y de la imputación de gastos al cliente, nuestro Ordenamiento Jurídico nos va definiendo y ampliando cada día más, las posibilidades ante la reclamación de dichas cláusulas.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO ACERCA DE LA DEVOLUCIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO CON LA HIPOTECA CANCELADA

La última nota añadida la ha puesto el Tribunal Supremo mediante la Sentencia   STS 2761/2019, dictada en fecha 12 de diciembre de 2019, en la que se pronunciaba sobre si procedía o no la restitución de las cantidades pagadas de más, cuando la hipoteca ya había sido cancelada. 

Pues bien, el Alto Tribunal ha resuelto esta cuestión en sentido afirmativo, abriendo así una puerta más a la reclamación de dichas cantidades, a aquellos consumidores que hayan cancelado su hipoteca, bien por pago o bien por su extinción, incluyendo, además, procedimientos de ejecución hipotecaria. 

Esta decisión ha sido adoptada en fundamento de que, no existe norma legal alguna para afirmar que la consumación o extinción de un contrato impide el ejercicio de la acción de nulidad. Y ello porque las cantidades cuya devolución se pretende fueron abonadas en aplicación de una cláusula nula y que nunca debió producir efecto, por lo que, el hecho de que ya no exista préstamo hipotecario por las razones que sea, no obsta a que las cantidades que en su momento se pagaron de más sean devueltas.

Por tanto, esta Sentencia da un paso más en las posibilidades de reclamar por la inclusión de cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios y abre la veda a una nueva ola de demandas de clientes de entidades financieras, que cancelaron su hipoteca y que hasta este momento no habían tenido la posibilidad de reclamar las cantidades pagadas de más.

A esta nueva situación, está a punto de unirse otra, ya que está previsto que, a finales del mes de enero, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie sobre la nulidad del tipo de interés I.R.P.H establecido en muchas hipotecas en defecto del Euribor, que sin duda alguna, provocará nuevamente una avalancha de demandas por los consumidores que se vieron afectados por ello. 

Como ya adelantamos en nuestro blog de 26 de septiembre de 2019, el abogado del TJUE se pronunció a favor de declarar la nulidad de dicho tipo de referencia por lo que se espera que la Sentencia que se dicte no diste mucho de lo argumentado por el Letrado. Puede leer este articulo en el siguiente enlace:

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No obstante, una vez más, queda esperar a que la justicia siga definiendo este abanico de posibilidades sobre la reclamación de los efectos producidos por las cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios. 

Es importante recordar que cada situación es particular, y que antes de iniciar reclamación alguna frente a su banco o entidad financiera, se ha de consultar con un profesional que asesore sobre las posibilidades de éxito del asunto en cuestión.

ASELEC asesoría y abogados cuenta con un equipo de Letrados especializados en distintas áreas jurídicas que le ayudarán realizando tanto la labor de asesoramiento jurídico preventivo, como la de representación ante los Tribunales de Justicia, bien a personas físicas como jurídicas.

La amplia experiencia, la formación continua y la dedicación personal a nuestros clientes, le garantizan la fiabilidad y eficacia para resolver cada situación.

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Estefanía Belchí Poveda.

Abogada

Dpto. Jurídico

Aselec, asesoría y abogados

Foto: Free pick

 

CÓMO RECLAMAR SI MI HIPOTECA TIENE IRPH

IRPH son las siglas del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios y se utiliza como referente para calcular las cuotas de los préstamos hipotecarios.

Tradicionalmente había  3 tipos de IRPH: el de los bancos, el de las cajas y el del conjunto entidades (una media de los dos). Desde el 1 de noviembre de 2013, el Banco de España dejó de publicar los siguientes índices (en virtud de la Disposición Adicional 15ª.3 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización):

  • Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos (IRPH-Bancos).
  • Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros (IRPH- Cajas).
  • Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (CECA).

Así que actualmente, sólo se publica IRPH del Conjunto Entidades.

¿DE DÓNDE SALE EL IRPH?

El IRPH se calcula con la media mensual del interés aplicado a las hipotecas de nueva constitución de las diferentes ofertas del mercado hipotecario que han inscrito los bancos y cajas de ahorros. Para que este índice se actualice hace falta que la propia banca envíe datos económicos al Banco de España. Esto hace que esos datos se entreguen sin auditorías externas y con opacidad.

Cuantos más préstamos conceda un banco con un índice más elevado, esto hará que se eleve el IRPH. Es decir, si contratan más préstamos a un interés superior, el índice se eleva. Si se comercializan más préstamos a un precio inferior, el interés disminuye.

Así, el IRPH el resultado de una mayoría simple, no ponderada, que en ningún caso podrá representar una realidad de mercado, pues tendrá en cuenta los datos de todas las entidades por igual, sin tener en cuenta el tamaño de los bancos o volumen de préstamos concedidos. Recoge el tipo de interés inicial fijo que aplican las entidades y/o el valor del índice de referencia más los diferenciales que se le vienen a aplicar a los clientes, más las comisiones de apertura y/o estudio, al medirse en base a la TAE, partiendo de datos obtenidos a través de las propias entidades que conceden los productos bancarios a los distintos clientes españoles, consumidores y empresas.

Las personas con una hipoteca vinculada al IRPH o CECA se ven perjudicados cuando los bancos suben las comisiones de apertura/estudio, los tipos fijos iniciales y/o los diferenciales a aplicar sobre el índice de referencia, ya que el IRPH se calcula a través de la media de las hipotecas que se conceden, según la TAE.

En definitiva, la operativa bancaria incide en el IRPH de tal forma que éste resulta fácilmente manipulable, ya que el cálculo no es transparente porque los datos que facilitan las entidades, a partir de los que el Banco de España calcula, no son públicos y, por tanto, los consumidores no pueden siquiera verificarlas.

 EVOLUCIÓN IRPH vs EURIBOR

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Como vemos, el IRPH siempre cotiza por encima del Euribor, siendo su repercusión directa en la cuota mensual de los préstamos hipotecarios: en la práctica, actualmente, supone una diferencia para un préstamo hipotecario de 150.000 euros (dependiendo de las demás condiciones del préstamo hipotecario como importe, plazo, diferencial) aproximadamente de 100-120 euros, lo que al año supone un perjuicio económico anual 1.500 euros.

¿PUEDO RECLAMAR LA NULIDAD DE MI HIPOTECA EN BASE AL IRPH?

A día de hoy son muchas las Sentencias que se han dictado ya declarando como abusivas las llamadas cláusulas suelo, en virtud de las cuales, se pactaba un tipo de interés mínimo por debajo del cuál nunca podría estar el interés de nuestra hipoteca, a pesar de las bajadas del Euribor.

Así pues, la declaración de nulidad se realizaba respecto de dicha cláusula y no respecto del tipo de interés utilizado (Euribor).

No obstante, cada vez con más frecuencia, se han venido presentado reclamaciones sobre la nulidad del propio tipo de interés basado en el I.R.P.H, aunque, en su gran mayoría, dichas reclamaciones  eran desestimadas, por entender que dicho tipo de interés no estaba sometido a los controles de transparencia. 

Hasta la fecha, han sido muchos los Juzgados de Primera Instancia y Audiencias Provinciales de nuestro país que se han aventurado a declarar abusivo tal tipo de interés, en el entendimiento de que es un referencial, como ya hemos visto,  pactado por las entidades bancarias y que, en cierta manera, son éstas las que pueden influir en su evolución, en un claro perjuicio al consumidor.

Sin embargo, el Tribunal Supremo no lo veía así y declaraba que era totalmente lícito y transparente, desestimando así en última instancia las reclamaciones de los clientes. 

CUESTIÓN PREJUDICIAL ANTE EL TSJUE

Ante la discrepancia de interpretaciones y la clara inseguridad jurídica que ello conllevaba, finalmente el Juzgado nº38 de Primera Instancia de Barcelona, se aventuró a plantear una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de La Unión Europea, con el fin de obtener una línea interpretativa que zanjara  finalmente la controversia. 

Si bien la resolución final de tal cuestión, que vendrá de la mano de la sentencia del TSJUE, aún no ha llegado, sí que se ha pronunciado al respecto, el Abogado de la Unión Europea, en el previo y preceptivo informe que tiene que elaborar a la citada sentencia, y en el que ha dejado una puerta abierta a posibles futuras reclamaciones.

¿Qué es lo que ha dicho el Abogado General del TJUE en relación al IRPH?

El Abogado General de la Unión Europea considera que dicho tipo de referencia, sí ha de estar sometido al control de transparencia y, por tanto, si éste no es superado, podría ser declarado nulo con todas las consecuencias legales inherentes.

Tales consecuencias, podrían ser tan extremas como que, si no se pactó un tipo de interés sustitutivo, el préstamo quede sin índice de referencia y, por tanto, no pueda aplicarse ningún tipo de interés, quedando así gratuito, con la consecuente devolución de las cantidades pagadas de más. 

No obstante, dicho informe a pesar de guiar en gran medida a los jueces del TJUE a la hora de dictar sentencia, no resulta vinculante para el Tribunal, por lo que, podría ser que todo se quedara en la simple interpretación del abogado de la Unión Europea. 

Una vez más, toca esperar a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie y cierre la polémica, sentando ya sí unas bases interpretativas que den seguridad jurídica plena al consumidor que reclame.

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CÓMO RECLAMAR ENTONCES EL IRPH

Ante la complejidad de tales asuntos, lo más recomendable es siempre buscar asesoramiento profesional, consultar con abogados especialistas en la materia, que estudien el caso en concreto, a fin de que la reclamación resulte lo más beneficiosa posible para usted.

El proceso a seguir en estos casos sería, en primer lugar, revisar la escritura de la hipoteca y verificar que el préstamo hipotecario está referenciado al índice IRPH, e interponer la reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria correspondiente.

Es importante tener en cuenta que los bancos, incluso sin haber presentado una previa reclamación extrajudicial, están contactando con sus clientes, para alcanzar acuerdos que incluyen cláusulas de renuncia a reclamar en un futuro las cantidades que les pudieran corresponder.

Por ello, RECOMENDAMOS NO FIRMAR ACUERDOS PRIVADOS CON LAS ENTIDADES, SIN CONSULTAR PREVIAMENTE CON UN ABOGADO ESPECIALISTA.

Una vez tramitada la correspondiente reclamación extrajudicial, si no hubiera una respuesta positiva por parte de la entidad bancaria, se interpondría la correspondiente demanda judicial ante el órgano jurisdiccional competente, ejercitando una acción declarativa de nulidad con las correspondientes consecuencias inherentes: eliminación del IRPH y devolución de las cantidades indebidamente cobradas.

IMPORTANTE: LA ACCIÓN DE NULIDAD ES IMPRESCRIPTIBLE, no existe plazo para ejercitarla, por tanto, aunque el préstamo esté cancelado, también puede reclamarse las cantidades indebidamente cobradas.

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Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Dpto. Jurídico

Aselec, asesoría y abogados

 

Foto: www.freepik.es

¿QUIÉN DEBE PAGAR EL IMPUESTO AJD AL FIRMAR LA HIPOTECA?

NUEVA SENTENCIA SOBRE LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA.

El pasado 28 de febrero el Tribunal Supremo resolvió la gran incógnita que pesaba sobre la reclamación a las entidades bancarias de los gastos derivados de constitución de hipoteca y que por regla general se atribuían directamente al cliente.

Estos gastos, entre los que se encuentran los honorarios registrales y notariales, el impuesto de actos jurídicos documentados, gastos de gestoría y tasación se encuentran incluidos en una cláusula de la escritura cuya nulidad ya fue declarada por el Tribunal Supremo en anteriores sentencias y no se discute por el abuso que supone en el consumidor.

CLAÚSULAS HIPOTECARIAS ABUSIVAS Y NULAS

En su sentencia de diciembre de 2015, el Alto tribunal establecía que las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo son abusivas y, por tanto, nulas. Sin embargo, no se precisaba cómo debían repartirse esos costes, incluido el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que supone el 75% de la factura.

El tipo aplicado en ese impuesto varía en función de la comunidad autónoma y del valor escriturado. Así, el gravamen va desde un 0,5% hasta un 1,5% sobre el importe del préstamo hipotecario. Para una hipoteca media de 150.000 euros, los gastos de constitución rondan los 3.000 euros y, de ellos, unos 2.000 euros corresponden al AJD.

Después de esa sentencia, la mayoría de los bancos del país -incluidos los cuatro grandes: Santander, BBVA, CaixaBank y Bankia- modificaron el reparto de los gastos de formalización de una hipoteca de un consumidor particular y empezaron a asumir parte de los mismos.

CONFUSIÓN EN LOS JUZGADOS PROVINCIALES

Sin embargo, el interrogante surgió en cuanto a quien ha de  pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), puesto que, aunque el dictámen del TS fue seguido por numerosos juzgados provinciales, la variedad de aplicación del mismo -desde la adjudicación de todos los gastos y el impuesto a la entidad, hasta la división de costes- ha provocado cierta confusión, hasta que finalmente el TS se ha pronunciado al respecto.

Estas  divergencias tenían su causa en la oscuridad normativa que regula el impuesto y que no establecía con claridad quien ha de asumir tal gasto, sufriendo así infinidad de interpretaciones al respecto y creando una gran inseguridad respecto del cliente ante una posible reclamación a su entidad bancaria.

Como decimos, han sido muchas las sentencias contradictorias emitidas por los distintos Juzgados y Audiencias Provinciales de nuestro país, por lo que el debate es claro y, casi con total seguridad, no se cerrará con esta Sentencia del Tribunal Supremo.

Si bien, aunque aún no sido publicada dicha Sentencia, la nota de prensa emitida por el Alto Tribunal ya adelanta que con ella se ha creado una nueva línea jurisprudencial que zanjará la polémica, por el momento, ATRIBUYENDO EL GASTO DEL IMPUESTO AL CLIENTE Y NO AL BANCO, coincidiendo así con lo que venía estableciendo la jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo. Igualmente, se pronuncia sobre los gastos notariales estableciendo que el pago de la matriz corresponde por mitad a prestamista y prestatario y las copias a quien las solicite. Respecto al resto de los costes -pago de gestoría, registro y notaría-, los jueces se remiten a su sentencia de diciembre de 2015, que dictaminaba que deben repartirse entre banco y cliente.

Con esta sentencia queda, de momento, cerrada la discrepancia existente en cuanto al pago del impuesto marcando un nuevo camino a seguir por los Juzgados y las Audiencias Provinciales otorgando así un poco más de seguridad jurídica al consumidor que, hasta ahora, no sabía qué iba a decidir el juzgado.

LA OCU ANÍMA A RECLAMAR

A pesar de este varapalo, pues el impuesto constituye uno de los gastos más gruesos a la hora de constituir una hipoteca, organizaciones de consumidores y usuarios como Ocu y Facua, animan a los clientes a seguir reclamando a las entidades bancarias el resto de gastos que se asumieron de manera indebida y confiando en que la última palabra de este asunto la tenga, como ya pasara con las cláusulas suelo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, quien finalmente marcará la línea jurisprudencial a seguir.

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No obstante, habrá que esperar a que esta Sentencia sea publicada para comprender los motivos que han llevado al Alto Tribunal a atribuir este gasto al cliente, pero hasta que eso ocurra, este impuesto queda fuera de las reclamaciones de gastos de constitución de hipoteca.

Para asegurarse de los gastos que asumió en la constitución de hipoteca, lo mejor es contactar con los mejores profesionales que le asesoren en su caso concreto. En Aselec estaremos encantados de ayudarle.

 

 

Estefanía Belchí Poveda
Abogada
Dpto. Jurídico

Aselec, Asesoría y Abogados

NUEVAS MEDIDAS DE PROTECCION PARA LOS DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS

La actual situación social sigue requiriendo la adopción de medidas favorables a familias que sufren la adversidad económica y que, unido a la próxima finalización de suspensión de lanzamientos que finalizaba el próximo 15 de mayo del año en curso, ha motivado la aprobación del Real Decreto Ley 5/2017, de 17 de marzo, que amplía y profundiza las medidas de protección a los colectivos vulnerables por las crisis , y que entró el vigor el pasado 19 de marzo.
Las novedades de dicha norma resultan de ampliar el ámbito de aplicación de las medidas de protección a deudores hipotecarios que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, incluyendo ahora:

1º. La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
2.º La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
3.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
5.º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
6.º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.
7.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar.

Igualmente, entran dentro del ámbito de aplicación de este Real Decreto, los colectivos que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.
Por otro lado, se amplía en tres años, hasta mayo de 2020, la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.
Igualmente, se establecen mecanismos para alquiler al deudor ejecutado, en caso de ejecución de vivienda habitual y cuyo lanzamiento haya sido objeto de suspensión. Así, se establece un periodo de hasta 5 años, ampliables por otros 5, de arrendamiento de la vivienda, disponiendo de un plazo de 6 meses para solicitarlo desde la entrada en vigor del Real Decreto o desde que se decrete la suspensión del lanzamiento si este fuera posterior.
Por último, se han de destacar las medidas complementarias que, en el plazo de 8 meses desde la entrada en vigor del mencionado Real Decreto, habrán de determinarse por el Gobierno a fin de facilitar la recuperación de la propiedad de la vivienda habitual de los deudores hipotecarios que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, cuando ésta hubiera sido objeto de procedimiento de ejecución hipotecaria.

 

 

Estefanía Belchí Poveda
Dpto. Jurídico.
Aselec Consultores S.L.

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