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¿Tengo que cobrar IVA a mis inquilinos? ¿Qué pasa con el IVA si no me pagan el alquiler? ¿Cuándo está el alquiler exento de pagar el IVA? ¿Cuánto IVA debo cobrar? Estas son sólo algunas de las cuestiones más recurrentes que rodean a la fiscalidad del alquiler de viviendas y locales. Intentamos dar respuesta a las preguntas más frecuentes sobre período de carencia, casos de impago, moratorias, criterio de caja, IBI, IVA y gastos deducibles, modelos 036, 303, 390 y 952, facturas o subida de alquiler.

DEVENGO DEL IVA DEL ALQUILER

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler?

El IVA se devenga en el momento en que resulte exigible la renta.

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler si no se ha determinado el momento en que es exigible la renta o este es superior al año?

Cuando no se haya determinado el momento de la exigibilidad del pago, o a la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al período transcurrido desde su inicio, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler en que se pacta un período de carencia?

Si existe un período de carencia, no se devenga el IVA, salvo que dicha carencia corresponda a una minoración en el precio del alquiler por la asunción por el arrendatario de determinadas obligaciones a favor del arrendador, por ejemplo, la realización de obras de acondicionamiento en un local. En ese caso, el IVA se devenga el 31 de diciembre por la parte proporcional del valor de las obras desde su inicio hasta dicha fecha. Consulta DGT V2651-19.

¿Se devenga IVA si el arrendatario no paga la renta?

En caso de impago del arrendatario, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del inmueble, mientras dure el contrato de alquiler. Sin embargo, el propietario podrá considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible, con los requisitos del artículo 80.Cuatro de la Ley 37/1992.

Un alquiler con moratoria de pago por causa de la COVID-19 ¿cuándo devenga el IVA?

En el caso de que arrendador y arrendatario acuerden la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio por la COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia. Si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, el IVA será el 21% del importe de la nueva renta acordada.

Hay que tener en cuenta que, si no hay constancia de tal acuerdo con el arrendatario, el mero impago de la renta no impedirá el devengo del IVA. Para poder reducir la base imponible por impago deberá cumplir los requisitos establecidos en el artículo 80. Cuatro LIVA.

La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT.

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler si el arrendador aplica el régimen especial del criterio de caja?

El devengo se produce en el momento del cobro total o parcial de la renta, por los importes efectivamente percibidos, o bien el 31 de diciembre del año inmediato posterior a aquel en que se haya realizado la operación, si el cobro no se ha producido.

En caso de impago del arrendatario, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del inmueble, mientras dure el contrato de alquiler. Sin embargo, el propietario podrá considerar el crédito como incobrable a 31 de diciembre del año inmediato posterior (momento en que se produce el devengo) y proceder a reducir la base imponible sin tener que ingresar el IVA, con los requisitos del artículo 80. Cuatro de la Ley 37/1992.

BASE IMPONIBLE DEL IVA DE UN ALQUILER

¿Cuál es la base imponible de un alquiler?

La base imponible será la contraprestación, incluyendo cualquier crédito a favor del arrendador, como los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los gastos de calefacción, agua, luz, obras y otros conceptos que se repercutan por el arrendador al arrendatario.

El IBI repercutido al inquilino ¿forma parte de la base imponible?

Sí, ya que se trata de un crédito a favor del arrendador y, por tanto, forma parte de la contraprestación del alquiler.

¿Cómo puedo recuperar el IVA de un alquiler impagado?

El propietario podrá considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible, con los requisitos del artículo 80.Cuatro de la Ley 37/1992 (en el caso de un alquiler: haber transcurrido 6 meses o 1 año desde el devengo, instar el cobro al inquilino mediante reclamación judicial o requerimiento notarial, emitir una factura rectificativa en el plazo de los tres meses siguientes y presentar dentro del plazo del mes siguiente el modelo 952 para comunicar a la AEAT la minoración de la base imponible). Cumplidos estos requisitos recuperarán el IVA repercutido no cobrado del inquilino incluyendo una base imponible y cuota devengada negativas en las casillas 14 y 15 del modelo 303.

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DEDUCCIONES DEL IVA DE ALQUILER

¿Qué IVA soportado puede deducir el arrendador de un local?

Dan derecho a deducción los gastos por suministros de gas, luz, agua, reparaciones, gastos de asesoramiento, gestoría o publicidad, entre otros, así como las cuotas de IVA soportadas por la adquisición del inmueble arrendado y, en su caso, del mobiliario alquilado junto al mismo.

Tengo un local y una vivienda alquilados ¿qué porcentaje de IVA me puedo deducir?

Dado que los arrendamientos de inmuebles que realiza están sujetos a IVA, pero unos exentos del impuesto y otros no, en principio sólo puede deducir las cuotas soportadas en una proporción determinada (prorrata). El importe a deducir se puede calcular aplicando la prorrata general o la prorrata especial.

• Prorrata general: se deduce un porcentaje del total de IVA soportado, el porcentaje que representan los alquileres por los que repercute IVA respecto al total.
• Prorrata especial: se deduce únicamente el IVA soportado en facturas correspondientes a gastos o compras de bienes de inversión utilizados en alquileres con IVA y un porcentaje de los gastos comunes (la prorrata general).

Si el arrendador es una comunidad de bienes ¿pueden deducirse facturas a nombre de un comunero?

Cuando el arrendador sea una comunidad de bienes, en la factura deben constar los datos identificativos de la misma, no dando derecho a deducción si consta sólo alguno de los comuneros.

Si el inmueble arrendado pertenece proindiviso a un matrimonio en régimen de gananciales, habiéndose dado de alta en el censo de empresarios como arrendador sólo uno de los cónyuges, la factura se emitirá a nombre de este último.

¿Pueden deducirse facturas de los gastos correspondientes a periodos de tiempo en que un local se encuentre vacío?

Sí, siempre que se encuentre en espera de un nuevo contrato de alquiler.

DECLARACIONES DEL IVA DE ALQUILER

Un propietario de local que va a alquilarlo, ¿debe darse de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores?

Sí. Debe comunicar el inicio de la actividad de arrendamiento, presentando la declaración censal (modelo 036 o 037) marcando la casilla 111 (casilla 127 si ya estuviera de alta en otra actividad) y, a efectos de IVA, consignando los datos que correspondan en las casillas del apartado 4.A) de la página 4, y en la página 5.

Un propietario de vivienda que va a alquilarla, ¿debe darse de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores?

No. En el caso de que un arrendador no esté obligado a repercutir IVA en ninguno de los arrendamientos, no está obligado a comunicar el inicio de la actividad.

¿Debe presentar el modelo 303 un propietario que alquila una vivienda? ¿y un apartamento turístico?

No. En ambos casos se trata de un alquiler exento de IVA.

El prestador del servicio exento no está obligado a presentar el modelo 303, salvo que lleve a cabo alguna otra actividad no exenta del IVA. En ese caso, informará la base imponible de la operación en el modelo 390, casilla 105.

Un arrendador de local ¿debe presentar el modelo 390?

No. Deberá marcar «SI» en las casillas correspondientes del formulario del modelo 303:

¿Está exonerado de la Declaración-resumen anual del IVA, modelo 390?

Asimismo, deberá cumplimentar el apartado específico «Exclusivamente a cumplimentar en el último período de liquidación por aquellos sujetos pasivos que queden exonerados de la Declaración-resumen anual del IVA».

Si el arrendador de un local cesa en su actividad antes de octubre, ¿debe presentar el modelo 390 de ese año?

Sí. La exoneración de presentar la declaración-resumen anual del IVA no procederá en el caso de que no exista obligación de presentar el modelo 303 del último periodo de liquidación del ejercicio por haber declarado la baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores antes del inicio del mismo.

El propietario de un único local que no ha logrado alquilar este trimestre, ¿debe presentar el modelo 303?

Sí, en caso de que durante el trimestre no tenga tampoco cuotas soportadas deducibles, deberá marcar la casilla «Sin actividad».

Como consecuencia del fallecimiento de su padre, dos hermanos heredan el local que aquel tenía alquilado, ¿quién debe presentar el modelo 303?

Antes de adjudicarse la herencia, serán los herederos o la herencia yacente a través de su representante quienes deberán declarar y liquidar el impuesto y expedir las facturas que fueran necesarias.

Con posterioridad a adjudicarse la herencia, será la comunidad de bienes la que deba cumplir con las obligaciones del impuesto siempre que la asunción del riesgo y ventura de la explotación del inmueble sea conjunta. Si el inmueble se alquila de manera independiente y separada por uno de los copropietarios será éste quien adquiere la condición de empresario a efectos del IVA.

FACTURACIÓN DEL IVA DE ALQUILER

El propietario que alquila una vivienda ¿debe emitir factura?

No tiene obligación de expedir factura salvo que la operación tenga por destinatario otro empresario, una persona jurídica (Fundación, Asociación) o una Administración Pública.

También deberá emitir factura si el destinatario, siendo particular, así lo exige para el ejercicio de cualquier derecho de naturaleza tributaria o cuando se derive de otra normativa (por ejemplo, defensa de los consumidores y usuarios).

En estos casos deberá emitir una factura completa, donde se identifique al cliente.

OTRAS CUESTIONES

Quiero saber la subida del IPC de este año para calcular la subida del alquiler.

Para conocer el IPC debe acceder a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE), que además cuenta con apartado específico y una interesante utilidad para calcular la renta actualizada.

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Fuente: AEAT – Preguntas frecuentes IVA de arrendamiento de inmuebles