CÓMO EXTINGUIR LA TITULARIDAD A MEDIAS DE UN INMUEBLE

Es muy habitual el hecho de compartir la propiedad de inmuebles en situación de proindiviso, ya sea con familiares, socios, amigos o parejas, a consecuencia de una relación sentimental, de una herencia o de un negocio.

Existe proindiviso cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece a varias personas. También se denomina proindiviso a la comunidad de bienes, condominio o copropiedad.

¿Qué pasa cuándo queremos ponerle fin a ese proindiviso? ¿Cómo se disuelve y qué efectos tiene dicha separación?

LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN O EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

Una de las formas de poner fin a las titularidades de inmuebles a medias, se conoce en derecho como la división de la cosa común o extinción de condominio y viene regulado en el artículo 1.062 del Código Civil. 

De esta manera, se adjudica a uno de los propietarios la totalidad del bien, compensando al otro por su valor. Este acto, no es una transmisión patrimonial en sí, sino una especificación o concreción de los derechos del bien. 

Sin embargo, aunque materialmente sí se realice una transmisión, ésta carece de efectos jurídicos y fiscales, ya que, paradójicamente la única forma de dividir un bien indivisible como es una vivienda o un local, es precisamente no dividirlo y concretarlo en uno solo de los dueños.

Esta acción de extinción de condominio se puede realizar de manera judicial o extrajudicial, pudiendo ésta última realizarla en cualquier notaría. 

Así pues, esta operación en modo alguno puede estar sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales puesto que, como venimos diciendo, no es tal. Pero ello, no quiere decir que dicha acción esté exenta de tributación, pues el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava cualquier operación contenida en documento notarial y, si optamos por la vía extrajudicial, estaremos sometidos a este gravamen, que no es otro que la aplicación del 1,5 % sobre el valor del bien. 

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¿CUÁL ES LA BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO?

Ahora bien, la controversia surge a la hora de determinar la base imponible del impuesto, en cuanto a si ha de calcularse sobre el valor total del bien o sobre el 50 % que es lo que efectivamente se “transmite”.

Y ello porque el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados reguladora del impuesto, únicamente hace referencia en su artículo a que “servirá de base el valor declarado” sin hacer ninguna especificación más. 

Dicha cuestión, ha sido resuelta por el Tribunal Supremo que ha sentado doctrina en cuanto a la interpretación de dicho artículo determinando que la base imponible del IAD será la del 50 % del valor del inmueble cuyo proindiviso se extingue, y se fundamenta en que el otro 50 % ya era propiedad del adquirente y no ha lugar a que se vuelva a tributar. 

Así lo han declarado las Sentencias del Alto Tribunal más recientes, de 9 de octubre de 2018, de 14 de marzo y de 9 de julio de 2019.

¡NO SE OLVIDE DEL IRPF!

Igualmente, a la hora de proceder a extinguir el condominio de un inmueble que compartamos con una o más personas, se ha de tener en cuenta la posible ganancia de patrimonio en el I.R.P.F del transmitente, así como los excesos de adjudicación, en caso de que el valor a compensar a éste no corresponda exactamente con el valor del bien que se adjudica al otro cotitular. 

Como decíamos, aunque en puridad, no estamos ante una transmisión que conlleve efectos jurídicos ni fiscales, es una operación que ha de ser cuidadosamente preparada y prevenida pues cualquier movimiento patrimonial realizado de manera incorrecta puede traer consecuencias económicas muy perjudiciales, por lo que, lo mejor es asesorarse con un profesional que respalde tal operación. CONTACTE CON NOSOTROS.

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Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Aselec, ASESORÍA Y ABOGADOS

Foto: Free pick

 

¿Conoces las diferencias entre la separación y el divorcio?

Habitualmente, tendemos a confundir el concepto separación con el de divorcio, utilizando ambos términos con carácter indistinto y otorgándoles un significado similar. Sin embargo, la separación y el divorcio, a diferencia de lo que, a priori, puede parecer, tienen consecuencias jurídicas bien distintas. Vamos a analizarlas.

 

La separación es el cese o suspensión del matrimonio, es decir, el periodo en el que los cónyuges se encuentran separados pero el vínculo matrimonial aún persiste, esto es, no pueden volver a contraer matrimonio con otras personas. Con la separación, se produce la disolución de la sociedad de gananciales y se extinguen los derechos y obligaciones entre los cónyuges. Si bien, se permite su revocación. Es decir que, se contempla la posibilidad de reconciliación entre los cónyuges y que quede sin efecto la separación.

 

Por otra parte, el divorcio implica la disolución total del vínculo matrimonial, es decir, a efectos prácticos es como si el matrimonio nunca hubiera existido, de manera que, los cónyuges pueden volver a contraer matrimonio posteriormente. Al igual que pasa con la separación, con el divorcio también se produce la disolución de la sociedad de gananciales y la extinción de los derechos y obligaciones entre los cónyuges. Pero, al contrario de lo que ocurre con la separación, el divorcio es irrevocable, es decir, no contempla la posibilidad de reconciliación, debiendo volver a contraer matrimonio en ese caso.

Por tanto, como hemos visto, las consecuencias jurídicas de instar el proceso de separación o el de divorcio es distinto. A pesar de eso, el procedimiento judicial a seguir, así como las medidas que en cada uno de ellos se acuerdan, es el mismo.

 

Hasta el año 2005, en que entró en vigor la Ley del Divorcio, estos conceptos se encontraban íntimamente ligados pues, para conseguir la sentencia de divorcio, había de estar previamente separado judicialmente. Es decir, era necesario instar primeramente el procedimiento de separación y, pasado un año desde la Sentencia, instar el procedimiento de divorcio.

Sin embargo, con la Ley 15/2005, se eliminó este requisito pudiendo instar directamente el procedimiento de divorcio, una vez transcurridos tres meses desde la celebración del matrimonio, agilizando así los trámites para la disolución del vínculo matrimonial en los casos de ruptura de la pareja, es lo que se conoce como “divorcio express”.

 

En definitiva, la gran diferencia entre la separación y el divorcio radica principalmente en la disolución del vínculo del matrimonio o no, que se produce con el divorcio, pero no con la separación y que permite a los cónyuges a volver contraer matrimonio nuevamente.

Por todo ello, ante una situación de ruptura, lo mejor es asesorarse por un profesional que estudie el caso en concreto y pueda valorar las ventajas e inconvenientes de instar un procedimiento u otro adaptándolo a la situación personal de cada uno y que pueda determinar si, lo más beneficio es iniciar un procedimiento de separación o, por el contario, resulta más conveniente ejercitar la acción de divorcio.

 

En Aselec contamos con profesionales del derecho civil que le aconsejaran las medidas y acciones más convenientes en esta difícil situación de la vida. Contacte con nosotros, estaremos encantados de poder ayudarle.

 

 

Estefanía Belchí Poveda
Abogada

Dpto. Juridico
Aselec , Asesoría y Abogados

 

 

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