Tabla de contenidos
Analizamos la tributación en el IRPF o declaración de la Renta, de este tipo de arrendamientos entre particulares.
La Agencia Tributaria ejerce su control sobre los ingresos generados por el alquiler o arrendamiento de viviendas vacacionales: apartamentos en la costa, casas rurales, pisos de temporada… ya sea a través de plataformas de alquiler o a través de anuncios particulares.
Para el arrendador o propietario, estos ingresos suponen un rendimiento de capital inmobiliario, donde tenemos que diferenciar dos períodos en el ejercicio a declarar, el período en el que la vivienda ha estado alquilada y el período en el que la vivienda está libre o a su disposición.
Cómo tributa el alquiler de viviendas vacacionales
Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; es el caso de los arrendamientos de apartamentos vacacionales o turísticos.
Cuando alquilas un apartamento turístico puedes ofrecer una serie de servicios complementarios.
Si los servicios que prestas son propios de la industria hotelera, los rendimientos que obtienes por el alquiler son rendimientos de actividades económicas.
Estos servicios serían, entre otros:
- recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto
- limpieza periódica del inmueble y el alojamiento
- cambio periódico de ropa de cama y baño
- puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc…)
- y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración
Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera y, por tanto realizas un alquiler turístico cuando prestas servicios como:
- limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario
- cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario
- limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles)
- servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos
Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.
No obstante, cuando para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtienes, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas.
Periodo en el que la vivienda está alquilada
En este período, hay que declarar como ingreso la renta cobrada al inquilino, pero se podrá deducir de dicha cantidad, cualquier gasto necesario para la puesta a disposición del bien al inquilino, como por ejemplo, gastos de suministros de luz o agua, gastos de conservación y reparación de la vivienda, tributos no estatales (IBI), el importe del seguro de la vivienda, gastos de comunidad, etc.
No obstante, hay que tener en cuenta que dichos gastos sólo se pueden deducir proporcionalmente al tiempo en que la vivienda esté alquilada, es decir, si disponemos de un seguro anual de la vivienda, sólo podremos deducir como gasto la parte proporcional a los meses que está alquilada, ya que sólo esa parte del gasto revierte en la generación de ingresos por alquiler.
En el supuesto de arrendamiento de vivienda vacacional, no es posible aplicar la reducción del 60% al rendimiento neto, ya que esta reducción sólo es aplicable en los casos en los que el inmueble sea destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda al arrendatario y no como vivienda ocasional en un período vacacional.
Periodo en el que la vivienda NO está alquilada.
El período en el que la vivienda no está alquilada, supone una imputación de renta para su propietario, es decir, se computa un “ingreso” por los días del año en los que la vivienda está libre o a su disposición. Se grava el hecho de ser propietario de un bien inmueble que no constituye la vivienda habitual del contribuyente.
Esta imputación de renta se calcula en función del valor catastral del bien, dependiendo de si ese valor ha sido o no revisado por la Dirección General del Catastro. Si el valor catastral del inmueble ha sido revisado, el ingreso se calcula multiplicando dicho valor por 1,1% y si por el contrario, el valor catastral no ha sido revisado, el ingreso supondrá el 2% del valor catastral.
También te puede interesar:
Si aún tienes alguna duda acerca de la fiscalidad de tu vivienda o necesitas ampliar esta información, no dudes en contactar con nuestra asesoría fiscal. Estaremos encantados de ayudarte.
Mi pregunta es la siguiente, si se ha cedido el apartamento a una agencia que se dedica en periodo estival ha gestionar su alquiler ?
Debo ingresarles el el IVA?
Debo darme de alta como propietario en el 036 para constatar que ejerzo actividad ?
Deben retenerme ?
Y si no me retienen ?
Estimado Daniel, la agencia tendrá tu encargo de intermediación. El arrendador eres tú. Como es un alquiler de vivienda, no tienes que declarar IVA, ni te deben practicar retención, ni tienes ninguna obligación en el 036 porque alquilar una vivienda no es una Actividad, sino un rendimiento del capital Inmobiliario en la Renta. No puedes reducir ese rendimiento en el 60% porque la vivienda no se destina a la residencia permanente del arrendatario o inquilino.
Esperamos haberle ayudado, si necesita más asesoramiento fiscal, pongase en contacto con nosotros.
Un saludo,
Aselec
En cuanto a los gastos deducibles
El gasto en gasolina, para desplazarme para la limpieza y entrega de llaves?
Para desplazarme de Madrid a Sevilla?
Tengo factura a mi nombre.
Estimado Rubén, son gastos deducibles del rendimiento íntegro del capital mobiliario todos aquellos que sean necesarios para el obtención de dichos rendimientos. La normativa enumera, entre otros, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos de conservación y reparación, los tributos y recargos, las cantidades destinadas a la amortización del inmueble, etc. Por tanto, el gasto de gasolina por el desplazamiento podrá ser deducible en la medida en que se pueda demostrar, por cualquier medio de prueba admitido en derecho, que es necesario para la obtención de ingresos. En este contexto, entendemos que para la Administración Tributaria resultará en principio un gasto “no necesario” para la obtención de ingresos y, en consecuencia, no deducible.
Esperamos haberle ayudado.
Un saludo,
Aselec
Hola
Tengo un apartamento y es la primera vez que hago alquiler vacacional, tengo que cobrar iva? Cuando haga la declaración de la renta que tengo que hacer? Tengo que declarar iva? Me retendrán? Me puedo desgravar? No sé cómo lo tengo q hacer.
Agradecería su ayuda.
Estimada Sandra:
La actividad consistente en el arrendamiento por períodos de tiempo de una vivienda, sin prestar ningún servicio propio de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, se considera una operación exenta de IVA siempre y cuando la operación se lleve a cabo entre particulares.
Asimismo, los rendimientos derivados de dicho alquiler constituirán rendimientos de capital inmobiliario (siempre y cuando el arrendador no ejerza actividad económica) que tributarán en el IRPF del arrendador. Respecto a la obligación de retener, no procederá practicar retención a cuenta del IRPF del arrendador cuando el arrendatario sea un particular que no ejerza actividad económica.
Esperamos haberle ayudado, si necesita más asesoramiento fiscal, póngase en contacto con nosotros.
Un saludo,
ASELEC