La Agencia Tributaria ejerce su control sobre los ingresos generados por el alquiler o arrendamiento de viviendas vacacionales: apartamentos en la costa, casas rurales, pisos de temporada… ya sea a través de plataformas de alquiler o a través de anuncios particulares.

Analizamos la tributación en el IRPF de este tipo de arrendamientos entre particulares.

Para el arrendador o propietario, estos ingresos suponen un rendimiento de capital inmobiliario, donde tenemos que diferenciar dos períodos en el ejercicio a declarar, el período en el que la vivienda ha estado alquilada y el período en el que la vivienda está libre o a su disposición.

Cómo tributa el alquiler de viviendas vacacionales

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; es el caso de los arrendamientos de apartamentos vacacionales o turísticos.

Cuando alquilas un apartamento turístico puedes ofrecer una serie de servicios complementarios.

Si los servicios que prestas son propios de la industria hotelera, los rendimientos que obtienes por el alquiler son rendimientos de actividades económicas.

Estos servicios serían, entre otros:

  • recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto
  • limpieza periódica del inmueble y el alojamiento
  • cambio periódico de ropa de cama y baño
  • puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc…)
  • y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera y, por tanto realizas un alquiler turístico cuando prestas servicios como:

  • limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario
  • cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario
  • limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles)
  • servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos

Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

No obstante, cuando para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtienes, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas.

Periodo en el que la vivienda está alquilada

En este período, hay que declarar como ingreso la renta cobrada al inquilino, pero se podrá deducir de dicha cantidad, cualquier gasto necesario para la puesta a disposición del bien al inquilino, como por ejemplo, gastos de suministros de luz o agua, gastos de conservación y reparación de la vivienda, tributos no estatales (IBI), el importe del seguro de la vivienda, gastos de comunidad, etc.

No obstante, hay que tener en cuenta que dichos gastos sólo se pueden deducir proporcionalmente al tiempo en que la vivienda esté alquilada, es decir, si disponemos de un seguro anual de la vivienda, sólo podremos deducir como gasto la parte proporcional a los meses que está alquilada, ya que sólo esa parte del gasto revierte en la generación de ingresos por alquiler.
En el supuesto de arrendamiento de vivienda vacacional, no es posible aplicar la reducción del 60% al rendimiento neto, ya que esta reducción sólo es aplicable en los casos en los que el inmueble sea destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda al arrendatario y no como vivienda ocasional en un período vacacional.

Periodo en el que la vivienda NO está alquilada.

El período en el que la vivienda no está alquilada, supone una imputación de renta para su propietario, es decir, se computa un “ingreso” por los días del año en los que la vivienda está libre o a su disposición. Se grava el hecho de ser propietario de un bien inmueble que no constituye la vivienda habitual del contribuyente.

Esta imputación de renta se calcula en función del valor catastral del bien, dependiendo de si ese valor ha sido o no revisado por la Dirección General del Catastro. Si el valor catastral del inmueble ha sido revisado, el ingreso se calcula multiplicando dicho valor por 1,1% y si por el contrario, el valor catastral no ha sido revisado, el ingreso supondrá el 2% del valor catastral.

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