TODAS LAS RESPUESTAS SOBRE EL IVA EN EL ALQUILER

TODAS LAS RESPUESTAS SOBRE EL IVA EN EL ALQUILER

¿Tengo que cobrar IVA a mis inquilinos? ¿Qué pasa con el IVA si no me pagan el alquiler? ¿Cuándo está el alquiler exento de pagar el IVA? ¿Cuánto IVA debo cobrar? Estas son sólo algunas de las cuestiones más recurrentes que rodean a la fiscalidad del alquiler de viviendas y locales. Intentamos dar respuesta a las preguntas más frecuentes sobre período de carencia, casos de impago, moratorias, criterio de caja, IBI, IVA y gastos deducibles, modelos 036, 303, 390 y 952, facturas o subida de alquiler.

DEVENGO DEL IVA DEL ALQUILER

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler?

El IVA se devenga en el momento en que resulte exigible la renta.

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler si no se ha determinado el momento en que es exigible la renta o este es superior al año?

Cuando no se haya determinado el momento de la exigibilidad del pago, o a la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al período transcurrido desde su inicio, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler en que se pacta un período de carencia?

Si existe un período de carencia, no se devenga el IVA, salvo que dicha carencia corresponda a una minoración en el precio del alquiler por la asunción por el arrendatario de determinadas obligaciones a favor del arrendador, por ejemplo, la realización de obras de acondicionamiento en un local. En ese caso, el IVA se devenga el 31 de diciembre por la parte proporcional del valor de las obras desde su inicio hasta dicha fecha. Consulta DGT V2651-19.

¿Se devenga IVA si el arrendatario no paga la renta?

En caso de impago del arrendatario, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del inmueble, mientras dure el contrato de alquiler. Sin embargo, el propietario podrá considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible, con los requisitos del artículo 80.Cuatro de la Ley 37/1992.

Un alquiler con moratoria de pago por causa de la COVID-19 ¿cuándo devenga el IVA?

En el caso de que arrendador y arrendatario acuerden la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio por la COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia. Si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, el IVA será el 21% del importe de la nueva renta acordada.

Hay que tener en cuenta que, si no hay constancia de tal acuerdo con el arrendatario, el mero impago de la renta no impedirá el devengo del IVA. Para poder reducir la base imponible por impago deberá cumplir los requisitos establecidos en el artículo 80. Cuatro LIVA.

La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT.

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler si el arrendador aplica el régimen especial del criterio de caja?

El devengo se produce en el momento del cobro total o parcial de la renta, por los importes efectivamente percibidos, o bien el 31 de diciembre del año inmediato posterior a aquel en que se haya realizado la operación, si el cobro no se ha producido.

En caso de impago del arrendatario, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del inmueble, mientras dure el contrato de alquiler. Sin embargo, el propietario podrá considerar el crédito como incobrable a 31 de diciembre del año inmediato posterior (momento en que se produce el devengo) y proceder a reducir la base imponible sin tener que ingresar el IVA, con los requisitos del artículo 80. Cuatro de la Ley 37/1992.

BASE IMPONIBLE DEL IVA DE UN ALQUILER

¿Cuál es la base imponible de un alquiler?

La base imponible será la contraprestación, incluyendo cualquier crédito a favor del arrendador, como los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los gastos de calefacción, agua, luz, obras y otros conceptos que se repercutan por el arrendador al arrendatario.

El IBI repercutido al inquilino ¿forma parte de la base imponible?

Sí, ya que se trata de un crédito a favor del arrendador y, por tanto, forma parte de la contraprestación del alquiler.

¿Cómo puedo recuperar el IVA de un alquiler impagado?

El propietario podrá considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible, con los requisitos del artículo 80.Cuatro de la Ley 37/1992 (en el caso de un alquiler: haber transcurrido 6 meses o 1 año desde el devengo, instar el cobro al inquilino mediante reclamación judicial o requerimiento notarial, emitir una factura rectificativa en el plazo de los tres meses siguientes y presentar dentro del plazo del mes siguiente el modelo 952 para comunicar a la AEAT la minoración de la base imponible). Cumplidos estos requisitos recuperarán el IVA repercutido no cobrado del inquilino incluyendo una base imponible y cuota devengada negativas en las casillas 14 y 15 del modelo 303.

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DEDUCCIONES DEL IVA DE ALQUILER

¿Qué IVA soportado puede deducir el arrendador de un local?

Dan derecho a deducción los gastos por suministros de gas, luz, agua, reparaciones, gastos de asesoramiento, gestoría o publicidad, entre otros, así como las cuotas de IVA soportadas por la adquisición del inmueble arrendado y, en su caso, del mobiliario alquilado junto al mismo.

Tengo un local y una vivienda alquilados ¿qué porcentaje de IVA me puedo deducir?

Dado que los arrendamientos de inmuebles que realiza están sujetos a IVA, pero unos exentos del impuesto y otros no, en principio sólo puede deducir las cuotas soportadas en una proporción determinada (prorrata). El importe a deducir se puede calcular aplicando la prorrata general o la prorrata especial.

  • Prorrata general: se deduce un porcentaje del total de IVA soportado, el porcentaje que representan los alquileres por los que repercute IVA respecto al total.
  • Prorrata especial: se deduce únicamente el IVA soportado en facturas correspondientes a gastos o compras de bienes de inversión utilizados en alquileres con IVA y un porcentaje de los gastos comunes (la prorrata general).

Si el arrendador es una comunidad de bienes ¿pueden deducirse facturas a nombre de un comunero?

Cuando el arrendador sea una comunidad de bienes, en la factura deben constar los datos identificativos de la misma, no dando derecho a deducción si consta sólo alguno de los comuneros.

Si el inmueble arrendado pertenece proindiviso a un matrimonio en régimen de gananciales, habiéndose dado de alta en el censo de empresarios como arrendador sólo uno de los cónyuges, la factura se emitirá a nombre de este último.

¿Pueden deducirse facturas de los gastos correspondientes a periodos de tiempo en que un local se encuentre vacío?

Sí, siempre que se encuentre en espera de un nuevo contrato de alquiler.

DECLARACIONES DEL IVA DE ALQUILER

Un propietario de local que va a alquilarlo, ¿debe darse de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores?

Sí. Debe comunicar el inicio de la actividad de arrendamiento, presentando la declaración censal (modelo 036 o 037) marcando la casilla 111 (casilla 127 si ya estuviera de alta en otra actividad) y, a efectos de IVA, consignando los datos que correspondan en las casillas del apartado 4.A) de la página 4, y en la página 5.

Un propietario de vivienda que va a alquilarla, ¿debe darse de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores?

No. En el caso de que un arrendador no esté obligado a repercutir IVA en ninguno de los arrendamientos, no está obligado a comunicar el inicio de la actividad.

¿Debe presentar el modelo 303 un propietario que alquila una vivienda? ¿y un apartamento turístico?

No. En ambos casos se trata de un alquiler exento de IVA.

El prestador del servicio exento no está obligado a presentar el modelo 303, salvo que lleve a cabo alguna otra actividad no exenta del IVA. En ese caso, informará la base imponible de la operación en el modelo 390, casilla 105.

Un arrendador de local ¿debe presentar el modelo 390?

No. Deberá marcar «SI» en las casillas correspondientes del formulario del modelo 303:

¿Está exonerado de la Declaración-resumen anual del IVA, modelo 390?

Asimismo, deberá cumplimentar el apartado específico «Exclusivamente a cumplimentar en el último período de liquidación por aquellos sujetos pasivos que queden exonerados de la Declaración-resumen anual del IVA».

Si el arrendador de un local cesa en su actividad antes de octubre, ¿debe presentar el modelo 390 de ese año?

Sí. La exoneración de presentar la declaración-resumen anual del IVA no procederá en el caso de que no exista obligación de presentar el modelo 303 del último periodo de liquidación del ejercicio por haber declarado la baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores antes del inicio del mismo.

El propietario de un único local que no ha logrado alquilar este trimestre, ¿debe presentar el modelo 303?

Sí, en caso de que durante el trimestre no tenga tampoco cuotas soportadas deducibles, deberá marcar la casilla «Sin actividad».

Como consecuencia del fallecimiento de su padre, dos hermanos heredan el local que aquel tenía alquilado, ¿quién debe presentar el modelo 303?

Antes de adjudicarse la herencia, serán los herederos o la herencia yacente a través de su representante quienes deberán declarar y liquidar el impuesto y expedir las facturas que fueran necesarias.

Con posterioridad a adjudicarse la herencia, será la comunidad de bienes la que deba cumplir con las obligaciones del impuesto siempre que la asunción del riesgo y ventura de la explotación del inmueble sea conjunta. Si el inmueble se alquila de manera independiente y separada por uno de los copropietarios será éste quien adquiere la condición de empresario a efectos del IVA.

FACTURACIÓN DEL IVA DE ALQUILER

El propietario que alquila una vivienda ¿debe emitir factura?

No tiene obligación de expedir factura salvo que la operación tenga por destinatario otro empresario, una persona jurídica (Fundación, Asociación) o una Administración Pública.

También deberá emitir factura si el destinatario, siendo particular, así lo exige para el ejercicio de cualquier derecho de naturaleza tributaria o cuando se derive de otra normativa (por ejemplo, defensa de los consumidores y usuarios).

En estos casos deberá emitir una factura completa, donde se identifique al cliente.

OTRAS CUESTIONES

Quiero saber la subida del IPC de este año para calcular la subida del alquiler.

Para conocer el IPC debe acceder a la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE), que además cuenta con apartado específico y una interesante utilidad para calcular la renta actualizada.

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No obstante, ante cualquier duda lo mejor es buscar asesoramiento profesional, que gestione la situación de la mejor manera posible. Contacte con nuestro departamento jurídico, experto entre otros campos, en

  • Redacciones de contratos y asistencia a Notaría (compraventas, hipotecas, permutas, arrendamientos urbanos y rústicos, derechos reales, contratos de agencia, arrendamientos de servicios).
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  • Comunidades de Propietarios.

 

ASELEC, asesoría y abogados

Fuente: AEAT – Preguntas frecuentes IVA de arrendamiento de inmuebles

 

CÓMO REPERCUTIR LOS GASTOS DEL ALQUILER AL INQUILINO

Es muy común que los arrendadores de inmuebles, tanto de viviendas como de locales comerciales, opten por repercutir al inquilino algunos gastos asociados al alquiler como, por ejemplo, la comunidad de propietarios, el IBI, el seguro, las tasas de basura, los suministros o, incluso, algunas obras de mejora o mantenimiento.

¿QUÉ REQUISITOS SE DEBEN CUMPLIR, PARA PODER REPERCUTIR TALES GASTOS?

En primer lugar, debemos destacar que el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta norma establece en su artículo 20 que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Asimismo, estipula que para su validez este pacto deberá constar por escrito en el contrato de arrendamiento y se deberá determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

¿CÓMO SE DEBEN REFLEJAR ESOS GASTOS, EN LA FACTURA O RECIBO EMITIDO AL INQUILINO?

Cuando el propietario del inmueble y arrendador decide trasladar los gastos relacionados con el arrendamiento al inquilino, deberá incluirlos en sus facturas o recibos detallando el concepto repercutido. Tales gastos formarán parte de la base imponible junto con la renta establecida, de manera que quedarán sujetos a los impuestos que procedan en cada caso.

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¿CUÁL ES LA REPERCUSIÓN A EFECTOS FISCALES?

Con el objetivo de explicar de manera sencilla los efectos fiscales de esta repercusión de los gastos de arrendamiento, les planteamos los tres supuestos más habituales, a modo de ejemplo:

Supuesto 1: Una empresa o particular repercute los gastos del IBI y la comunidad de propietarios de un inmueble arrendado con uso de vivienda habitual a sus arrendatarios particulares. Los gastos, al igual que la renta mensual, quedan sujetos y exentos a IVA y no sujetos a retención.

Supuesto 2: Una empresa repercute los gastos del IBI, la comunidad de propietarios y las tasas de basura de un inmueble arrendado como local comercial a su arrendatario empresario (autónomo o sociedad). Los gastos, al igual que la renta, quedan sujetos a IVA debiendo tributar al tipo general del 21%. Asimismo, están sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades al tipo del 19%. 

El arrendador queda obligado a la presentación de las declaraciones de IVA (modelo trimestral 303 y está exonerado de la presentación del modelo anual 390) y el arrendatario queda obligado a la presentación de las declaraciones de retenciones por satisfacer rendimientos del capital inmobiliario (modelo trimestral 115 y modelo anual 180).

Supuesto 3: Un particular repercute los gastos de la comunidad de propietarios y el seguro de un inmueble arrendado como local comercial a su arrendatario empresario (autónomo o sociedad). Los gastos, al igual que la renta, quedan sujetos a IVA debiendo tributar al tipo general del 21%. Asimismo, están sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas al tipo del 19%.

El arrendador queda obligado a la presentación de las declaraciones de IVA (modelo trimestral 303 y está exonerado de la presentación del modelo anual 390) y el arrendatario queda obligado a la presentación de las declaraciones de retenciones por satisfacer rendimientos del capital inmobiliario (modelo trimestral 115 y modelo anual 180).

Esperamos que con estos tres casos expuestos haya quedado clara la tributación de los gastos asociados a un alquiler cuando son repercutidos al inquilino. Ésta dependerá básicamente del uso o destino del inmueble y de si el arrendador y arrendatario actúan en calidad de particular o empresario (autónomo o sociedad).

Asimismo, queremos poner de manifiesto la importancia de que el contrato de arrendamiento haya sido correctamente redactado cumpliendo con los requisitos formales establecidos en la LAU para poder llevar a cabo una correcta repercusión de los gastos asociados al alquiler.

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En ASELEC contamos con un equipo de abogados y fiscalistas profesionales y con amplia experiencia, en los que podrá confiar plenamente si necesita asesoramiento relacionado con el asunto planteado. No dude en contactar con nosotros.

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Silvana Ricci

Economista

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC, asesoría y abogados. 

EXENCIÓN POR REINVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL

¿ESTA USTED PENSANDO EN VENDER SU VIVIENDA HABITUAL PERO LE PREOCUPA EL COSTE FISCAL QUE SUPONE? ¿LE GUSTARÍA SABER CÓMO EVITAR TRIBUTAR POR LA GANANCIA OBTENIDA?

Puede que esté pensando en cambiar de vivienda habitual pero, entre otras cuestiones, le preocupe el coste fiscal que la operación puede suponer al desconocer como tributaría la ganancia de patrimonio obtenida en la venta. 

A continuación le explicamos cómo puede disfrutar de la exención en la tributación de la ganancia patrimonial obtenida en la venta, si el importe percibido lo reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. 

CONCEPTO DE VIVIENDA HABITUAL EN EL IRPF

Antes de explicar en que consiste el beneficio fiscal indicado anteriormente, vamos a indicar que se entiende por vivienda habitual a efectos del Impuesto sobre de la Renta de las Personas Físicas.

La normativa de IRPF sólo exige que la residencia habitual sea una edificación, considerando como tal, ademas de la propia vivienda, las plazas de garaje, jardines, piscinas, instalaciones deportivas o cualquier otro anexo que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se hayan adquirido conjuntamente con la misma.

En cuanto al ambito temporal, para que una vivienda sea considerada como habitual, se deben dar dos requisitos:

  1. La vivienda debe ser ocupada de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición (en caso de compra) o desde la fecha de finalización de las obras (en caso de construcción).

Hay ciertas ciscunstancias que pueden justificar el incumplimiento del plazo sin que la vivienda pierda la condición de vivienda habitual, por ejemplo, el fallecimiento del contribuyente, una separación matrimonial, un traslado laboral o cualquier otra similar que quede suficientemente acreditada.

  1. Que constituya la residencia del contribuyente durante, al menos, un plazo continuado de 3 años.

Al igual que ocurre con el requisito anterior, existen determinadas circunstancias por las que el contribuyente puede incumplir el plazo indicado sin que la vivienda pierda el carácter de habitual, siempre que quede lo suficientemente acreditado.

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REINVERSIÓN DE VIVIENDA HABITUAL: REQUISITOS

La exención por reinversión en vivienda habitual se recoge en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siendo objeto de desarrollo reglamentario en el artículo 41 Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), que la configura de la siguiente forma:

“Artículo 38.1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.”

“Artículo 41. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

  • Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
  • Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.”

El coste de las obras de rehabilitación, así como el detalle y la fecha de finalización de las mismas, deberá poderse acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración corresponderá a los órganos de Gestión e Inspección de la Administración Tributaria, por ejemplo, detalle del proyecto de ejecución de las obras, copia de la licencia municipal del Ayuntamiento correspondiente, presupuesto de ejecución de las obras, copia de facturas y medios de pago…

El requisito de la calificación como habitual, para aplicar la exención por reinversión, ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, se estará a lo indicado en el apartado anterior. 

APLICACIÓN DEL BENEFICIO FISCAL: EJEMPLO PRÁCTICO.

Describimos el siguiente supuesto para explicar mediante un ejemplo el beneficio fiscal que se obtendría si el importe obtenido por la transmisión de una vivienda habitual se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual.

“Un contribuyente adquirió su primera vivienda habitual el 15-01-2013 por un importe de 150.000,00 euros que financió mediante hipoteca bancaria por importe de 120.000,00 euros. Los gastos asociados a la compra ascendieron a 16.500,00 euros (impuestos indirectos, honorarios de notaría, honorarios de registro…).

El 30-09-2019 procedió a la venta de dicha vivienda por importe de 200.000,00 euros, abonando gastos de plusvalía por una cuantía de 2.000,00 euros y cancelando el préstamo pendiente a esa fecha por importe de 85.000,00 euros, con el objetivo de adquirir una nueva vivienda habitual. 

Antes de finalizar el año 2019, tiene intención de adquirir una nueva vivienda habitual por importe de 250.000,00 euros constituyendo para ello una hipoteca por importe de 100.000,00 euros.”

Primero calculamos el importe de la GANANCIA DE PATRIMONIO obtenida en la transmisión, determinando para ello, precio de venta y precio de compra.

  • Fecha de venta: 30-09-2019.
  • Precio de venta: 198.000,00 euros (200.000,00 – 2.000,00)
  • Fecha de compra: 15-01-2013.
  • Precio de compra: 166.500,00 euros (150.000,00 + 16.500,00)
  • Importe de la GANANCIA PATRIMONIAL: 31.500,00 euros (diferencia entre el precio de venta y el precio de compra).

Para que esta ganancia esté exenta de tributación, el importe obtenido por la transmisión debe ser reinvertido (total o parcialmente) en la compra de la nueva vivienda.

  • Importe obtenido por la transmisión a efectos de la reinversión: 113.000,00 euros (precio de venta 198.000,00 – el importe préstamo pendiente a la fecha de la transmisión 85.000,00).

Por tanto, para que los 31.500,00 euros obtenidos por la venta estén exentos de tributación, el contribuyente debe destinar los 113.000,00 euros a la compra de la nueva vivienda habitual. 

En nuestro ejemplo, de los 250.000,00 del precio de la nueva vivienda, sólo financia mediante préstamo hipotecario la cantidad de 100.000,00 euros, por lo que, el resto, 150.000,00 se abonan con el importe obtenido en la venta.

Si el importe reinvertido se realiza por una cantidad inferior al 100% del importe obtenido con la transmisión, es decir, se realiza parcialmente, la exención se aplicará a la ganancia tambien de forma parcial, en el mismo porcentaje que el importe reinvertido suponga sobre el total.

Añadir ademas que se deben cumplir el resto de requisitos formales, es decir, que la vivienda transmitida constituyera la residencia habitual del contribuyente y que la futura vivienda tambien adquiera el carácter de habitual.

Le recomendamos la importancia de confiar en profesionales de la fiscalidad para realizar operaciones de este tipo, así se asegurará una correcta tributación de las operaciones realizadas, para evitar inspecciones o sanciones,  y maximizará su ahorro fiscal. 

En ASELEC Asesoría y Abogados le ayudamos a planificar sus operaciones fiscales. Contacte con nosotros.

 

Marga Velasco.

Economista

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC, asesoría y abogados.

Foto: Free pick

 

CUANTO SE PAGA EN LA RENTA POR ALQUILAR UNA VIVIENDA

¿TIENE UNA VIVIENDA ALQUILADA Y QUIERE SABER CÓMO TRIBUTA EN EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS? ¿CÓMO DEBE INCLUIR LOS INGRESOS Y QUÉ GASTOS SON FISCALMENTE DEDUCIBLES?

Es posible que tenga una vivienda alquilada y desconozca cómo debe incluir esos ingresos en la Declaración de la Renta o tampoco conozca con certeza qué gastos son fiscalmente deducibles. A continuación, le explicamos cómo se deben declarar estos rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda.

CONCEPTO DE RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO

El artículo 22 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas define los rendimientos íntegros del capital inmobiliario:

“Artículo 22 Rendimientos íntegros del capital inmobiliario
1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.“

Por tanto, los rendimientos que se ocasionan con motivo del arrendamiento de una vivienda se califican como rendimientos del capital inmobiliario. La única excepción es que el arrendamiento de los bienes inmuebles se realice como actividad económica, entendiendo como actividad económica cuando para la ordenación de la misma se utilice como mínimo, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En este último caso, los rendimientos no tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario sino de actividades económicas.

Aclarar también que en el caso de los subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador se consideran rendimientos del capital mobiliario (no inmobiliario), sí teniendo la consideración de rendimiento inmobiliario la participación del propietario en el precio del subarriendo.

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¿CÓMO CALCULAR LOS INGRESOS INTEGROS?

Se computa como rendimiento íntegro del capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble como muebles y enseres, sin que sea necesario diferenciar dentro del importe total, el porcentaje correspondiente a la vivienda y a los muebles.

Formaría parte de la contraprestación la propia renta generada por el arrendamiento y todas las cantidades asimiladas a la misma que el arrendatario esté obligado a pagar, como por ejemplo, gastos de comunidad, agua, luz, repercusión del IBI, etc.

En el supuesto de subarrendamiento, el propietario del inmueble computará como ingresos del capital inmobiliario las cantidades percibidas en concepto de participación en el precio de tales operaciones, excluido igualmente, en su caso, el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Indicar que el criterio de imputación de este tipo de rendimientos es el criterio de devengo, es decir, se deben incluir como ingresos todos los alquileres que se hayan devengados y que sean exigibles por el arrendador, estén cobrados o pendientes de cobro.

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[av_button label=’NUEVA DECLARACION PARA ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO TURISTICO’ link=’manually,https://www.aselecconsultores.com/declaracion-entidades-arrendamiento-turistico/’ link_target=’_blank’ size=’small’ position=’left’ icon_select=’yes’ icon=’ue823′ font=’entypo-fontello’ color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ custom_font=’#ffffff’ admin_preview_bg=» av_uid=’av-8s7vyh’][av_button label=’TRIBUTACIÓN EN IRPF DEL ALQUILER DE VIVIENDAS VACACIONALES’ link=’manually,https://www.aselecconsultores.com/tributacion-viviendas-vacacionales/’ link_target=’_blank’ size=’small’ position=’left’ icon_select=’yes’ icon=’ue823′ font=’entypo-fontello’ color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ custom_font=’#ffffff’ admin_preview_bg=» av_uid=’av-80anop’] [av_button label=’FISCALIDAD DEL ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL’ link=’manually,https://www.aselecconsultores.com/fiscalidad-alquiler-turistico-vacacional/’ link_target=» size=’small’ position=’left’ icon_select=’yes’ icon=’ue823′ font=’entypo-fontello’ color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ custom_font=’#ffffff’ admin_preview_bg=» av_uid=’av-60j2fd’]

¿QUÉ GASTOS SON FISCALMENTE DEDUCIBLES?

El artículo 23.1 LIRPF establece dos bloques de gastos que se pueden deducir de los rendimientos del capital inmobiliario,

“Artículo 23 Gastos deducibles y reducciones
1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:

a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º
2.º Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.
3.º Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
4.º Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.”

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La normativa no establece una lista cerrada de los gastos considerados como fiscalmente deducibles, si son necesarios para la obtención de ingresos, se podrán deducir del rendimiento obtenido. Como ejemplo, enumera los siguientes:

  • Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación.
  • Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas, y recargos estatales.
  • Las cantidades devengadas por terceros, tales como administración, vigilancia, portería o similares.
  • Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes derechos o rendimientos.
  • Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.
  • Los gastos de conservación y reparación.
  • El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
  • Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
  • Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas reglamentariamente.

No obstante, en ocasiones, se plantean dudas en cuanto a la deducibilidad o no de estos gastos. Por ejemplo, ¿son deducibles los gastos de reformas y compra de electrodomésticos que realiza el arrendador tras la finalización de un arrendamiento?

Según la doctrina reciente, Consulta DGT V0440-19 de 28 Febrero, dado que la normativa de IRPF exige a efectos de deducibilidad una correlación entre los gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del arrendamiento, esos gastos serán deducibles siempre y cuando obtenga rendimientos del capital inmobiliario, pudiendo en su caso, practicarse tal deducción en los cuatro años siguientes.

¿Y SI NO LA ALQUILA TODO EL AÑO?

En caso de que el inmueble se arriende sólo una parte del año ¿Serían deducibles la totalidad de los gastos o sólo la parte proporcional a ese período?

A priori, sólo se podrán deducir los gastos que se hayan ocasionado durante el período en el que la vivienda haya generado rendimientos, salvo que sean gastos que se relacionen directamente con un futuro arrendamiento.

Si tiene dudas de cómo declarar este tipo de rendimientos en su Declaración de la Renta o necesita asesoramiento para ampliar esta información, no dude en contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarle.

Marga Velasco

Economista
Dpto. Contable-Fiscal.
Aselec, asesoría y abogados.

ACTUALIZACIÓN DE LOS VALORES CATASTRALES PARA 2019

ACTUALIZACIÓN DE LOS VALORES CATASTRALES PARA 2019

El pasado 28 de diciembre se aprobó el Real Decreto-Ley 27/2018, que recoge los nuevos coeficientes de actualización de los valores catastrales para el 2019.

Para saber si sus inmuebles se ven afectados por dicha actualización, debe consultar la Orden HAC/994/2018, de 17 de septiembre, que establece la relación de municipios a los que resultan de aplicación los nuevos coeficientes aprobados en el Real Decreto-Ley 27/2018.

Anualmente y para aquellos Ayuntamientos que lo soliciten, las Leyes Generales del Estado incluyen los coeficientes de actualización de los valores catastrales. Así venía ocurriendo desde 2013, pero debido a que la aprobación de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2019 va a ser posterior al calendario habitual, dicha actualización se ha tenido que aprobar a través del Real Decreto mencionado antes de que finalizara 2018, por la repercusión inmediata en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que se devenga el 1 de enero de cada año natural.

La finalidad de solicitar los coeficientes de actualización de los valores catastrales por parte de los Ayuntamientos, es aproximar todo lo posible, los datos del Catastro a los valores reales de mercado de los inmuebles.

[av_button label=’¿HA SUBIDO EL VALOR CATASTRAL? ¿EN QUÉ ME AFECTA?’ link=’manually,https://www.aselecconsultores.com/subida-valor-catastral/’ link_target=’_blank’ size=’medium’ position=’center’ icon_select=’yes’ icon=’ue823′ font=’entypo-fontello’ color=’theme-color’ custom_bg=’#444444′ custom_font=’#ffffff’ admin_preview_bg=» av_uid=’av-2mvr5i’]

Los Ayuntamientos pueden solicitar la aplicación de los coeficientes de actualización en función del año de entrada en vigor de la correspondiente ponencia de valores del municipio, para los inmuebles urbanos de un mismo municipio, cuando concurran los siguientes requisitos:

  • Que hayan transcurrido al menos cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general. Es decir, la aplicación de coeficientes de actualización para el año 2019 requiere que el año de entrada en vigor de la ponencia de valores de carácter general sea anterior a 2014.
  • Que se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, siempre que afecten de modo homogéneo al conjunto de usos, polígonos, áreas o zonas existentes en el municipio.
  • Que la solicitud se comunique a la Dirección General del Catastro antes del 31 de mayo del ejercicio anterior a aquel para el que se solicita la aplicación de los coeficientes.

Pero finalmente es el Ministerio de Hacienda es quien debe apreciar la concurrencia de los requisitos, mediante Orden Ministerial que debe ser publicada en el BOE con anterioridad al 30 de septiembre de cada ejercicio, en la que se establece la relación de municipios concretos en los que resultarán de aplicación los coeficientes que, en su caso, establezca la LPGE para el ejercicio siguiente. 

Para este año 2019 será El Real Decreto-Ley 27/2018, de 28 de diciembre, quien establece los diferentes coeficientes en función del año de entrada en vigor de los valores catastrales resultantes de un procedimiento de valoración colectiva, que serán aplicados a aquellos municipios que han acreditado el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos y que están incluidos en la Orden mencionada.

Pero no siembre la actualización de valores catastrales va a suponer un aumento del valor, sino que la revisión puede tornar en subida o bajada, dependiendo del año en el que se actualizara la última vez el valor catastral, según la tabla siguiente:

Año de entrada en vigor ponencia de valores Coeficiente de actualización
1984, 1985, 1986, 1987, 1988 y 1989 1,05
1990, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999 y 2000 1,03
2001, 2002 y 2003 1,02
2005, 2006, 2007, 2008, 2009 y 2011 0,97
2012 y 2013 0,93

Las valoraciones anteriores a 2005 sufrirán un incremento este año. Las que han sido posteriores, muchos casos durante la época de la burbuja inmobiliaria, reducirán sus valores.

IMPLICACIONES FISCALES DE LA SUBIDA DEL VALOR CATASTRAL

Como hemos comentado anteriormente, el valor catastral es un dato fundamental para determinar lo que hay que pagar por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tributo que grava la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie o la concesión administrativa de inmuebles y cuya base imponible se determina en función del valor catastral. Este Impuesto representa un porcentaje muy alto de los ingresos que obtienen los ayuntamientos.

Pero el IBI no es el único impuesto que se ve afectado por el incremento del valor catastral, sino que también repercute en los impuestos siguientes:

  En el IRPF donde se deberá realizar una imputación de rentas por viviendas o locales vacíos, en función de su valor catastral, que será del 2% o bien del 1,1% para valores revisados y que hayan entrado en vigor en el período impositivo o en los diez períodos impositivos anteriores.

– En el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que grava el incremento de valor que se produce en el suelo desde la adquisición del inmueble hasta la fecha de su transmisión, la base imponible se calcula con el valor catastral del suelo.

– En relación al Impuesto sobre el Patrimonio, los bienes inmuebles se computan por el mayor valor de los tres siguientes: valor catastral, valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Por ello, si el valor catastral es superior a los otros dos valores, sería ese el que habría que tenerse en cuenta para determinar la base imponible del impuesto.

– En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuando la transmisión se refiera a bienes inmuebles, para calcular este impuesto, se toma como referencia el valor real del inmueble, no el catastral, pero en ocasiones se utiliza el valor mínimo de referencia de la comunidad autónoma, al ser un impuesto cedido a dicho ámbito, para cuyo cálculo se utiliza como referencia el valor catastral y la antigüedad.

– En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuando la transmisión se refiera a bienes inmuebles, para calcular este impuesto, también se toma como referencia el valor real del inmueble, no el catastral, pero en ocasiones se utiliza el valor mínimo de referencia de la comunidad autónoma, al ser un impuesto cedido a dicho ámbito, para cuyo cálculo se utiliza como referencia el valor catastral y la antigüedad.

Si tiene dudas a la hora de valorar sus inmuebles en las próximas declaraciones fiscales, en ASELEC Asesoría y Abogados contamos con un experto equipo de profesionales dispuesto a ayudarle. Contáctenos sin compromiso.

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Inma Teruel

Economista

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC, asesoría y abogados. 

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