CÓMO RECLAMAR SI MI HIPOTECA TIENE IRPH

IRPH son las siglas del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios y se utiliza como referente para calcular las cuotas de los préstamos hipotecarios.

Tradicionalmente había  3 tipos de IRPH: el de los bancos, el de las cajas y el del conjunto entidades (una media de los dos). Desde el 1 de noviembre de 2013, el Banco de España dejó de publicar los siguientes índices (en virtud de la Disposición Adicional 15ª.3 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización):

  • Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos (IRPH-Bancos).
  • Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros (IRPH- Cajas).
  • Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (CECA).

Así que actualmente, sólo se publica IRPH del Conjunto Entidades.

¿DE DÓNDE SALE EL IRPH?

El IRPH se calcula con la media mensual del interés aplicado a las hipotecas de nueva constitución de las diferentes ofertas del mercado hipotecario que han inscrito los bancos y cajas de ahorros. Para que este índice se actualice hace falta que la propia banca envíe datos económicos al Banco de España. Esto hace que esos datos se entreguen sin auditorías externas y con opacidad.

Cuantos más préstamos conceda un banco con un índice más elevado, esto hará que se eleve el IRPH. Es decir, si contratan más préstamos a un interés superior, el índice se eleva. Si se comercializan más préstamos a un precio inferior, el interés disminuye.

Así, el IRPH el resultado de una mayoría simple, no ponderada, que en ningún caso podrá representar una realidad de mercado, pues tendrá en cuenta los datos de todas las entidades por igual, sin tener en cuenta el tamaño de los bancos o volumen de préstamos concedidos. Recoge el tipo de interés inicial fijo que aplican las entidades y/o el valor del índice de referencia más los diferenciales que se le vienen a aplicar a los clientes, más las comisiones de apertura y/o estudio, al medirse en base a la TAE, partiendo de datos obtenidos a través de las propias entidades que conceden los productos bancarios a los distintos clientes españoles, consumidores y empresas.

Las personas con una hipoteca vinculada al IRPH o CECA se ven perjudicados cuando los bancos suben las comisiones de apertura/estudio, los tipos fijos iniciales y/o los diferenciales a aplicar sobre el índice de referencia, ya que el IRPH se calcula a través de la media de las hipotecas que se conceden, según la TAE.

En definitiva, la operativa bancaria incide en el IRPH de tal forma que éste resulta fácilmente manipulable, ya que el cálculo no es transparente porque los datos que facilitan las entidades, a partir de los que el Banco de España calcula, no son públicos y, por tanto, los consumidores no pueden siquiera verificarlas.

 EVOLUCIÓN IRPH vs EURIBOR

evolucion-irph-euribor

Como vemos, el IRPH siempre cotiza por encima del Euribor, siendo su repercusión directa en la cuota mensual de los préstamos hipotecarios: en la práctica, actualmente, supone una diferencia para un préstamo hipotecario de 150.000 euros (dependiendo de las demás condiciones del préstamo hipotecario como importe, plazo, diferencial) aproximadamente de 100-120 euros, lo que al año supone un perjuicio económico anual 1.500 euros.

¿PUEDO RECLAMAR LA NULIDAD DE MI HIPOTECA EN BASE AL IRPH?

A día de hoy son muchas las Sentencias que se han dictado ya declarando como abusivas las llamadas cláusulas suelo, en virtud de las cuales, se pactaba un tipo de interés mínimo por debajo del cuál nunca podría estar el interés de nuestra hipoteca, a pesar de las bajadas del Euribor.

Así pues, la declaración de nulidad se realizaba respecto de dicha cláusula y no respecto del tipo de interés utilizado (Euribor).

No obstante, cada vez con más frecuencia, se han venido presentado reclamaciones sobre la nulidad del propio tipo de interés basado en el I.R.P.H, aunque, en su gran mayoría, dichas reclamaciones  eran desestimadas, por entender que dicho tipo de interés no estaba sometido a los controles de transparencia. 

Hasta la fecha, han sido muchos los Juzgados de Primera Instancia y Audiencias Provinciales de nuestro país que se han aventurado a declarar abusivo tal tipo de interés, en el entendimiento de que es un referencial, como ya hemos visto,  pactado por las entidades bancarias y que, en cierta manera, son éstas las que pueden influir en su evolución, en un claro perjuicio al consumidor.

Sin embargo, el Tribunal Supremo no lo veía así y declaraba que era totalmente lícito y transparente, desestimando así en última instancia las reclamaciones de los clientes. 

CUESTIÓN PREJUDICIAL ANTE EL TSJUE

Ante la discrepancia de interpretaciones y la clara inseguridad jurídica que ello conllevaba, finalmente el Juzgado nº38 de Primera Instancia de Barcelona, se aventuró a plantear una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de La Unión Europea, con el fin de obtener una línea interpretativa que zanjara  finalmente la controversia. 

Si bien la resolución final de tal cuestión, que vendrá de la mano de la sentencia del TSJUE, aún no ha llegado, sí que se ha pronunciado al respecto, el Abogado de la Unión Europea, en el previo y preceptivo informe que tiene que elaborar a la citada sentencia, y en el que ha dejado una puerta abierta a posibles futuras reclamaciones.

¿Qué es lo que ha dicho el Abogado General del TJUE en relación al IRPH?

El Abogado General de la Unión Europea considera que dicho tipo de referencia, sí ha de estar sometido al control de transparencia y, por tanto, si éste no es superado, podría ser declarado nulo con todas las consecuencias legales inherentes.

Tales consecuencias, podrían ser tan extremas como que, si no se pactó un tipo de interés sustitutivo, el préstamo quede sin índice de referencia y, por tanto, no pueda aplicarse ningún tipo de interés, quedando así gratuito, con la consecuente devolución de las cantidades pagadas de más. 

No obstante, dicho informe a pesar de guiar en gran medida a los jueces del TJUE a la hora de dictar sentencia, no resulta vinculante para el Tribunal, por lo que, podría ser que todo se quedara en la simple interpretación del abogado de la Unión Europea. 

Una vez más, toca esperar a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie y cierre la polémica, sentando ya sí unas bases interpretativas que den seguridad jurídica plena al consumidor que reclame.

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CÓMO RECLAMAR ENTONCES EL IRPH

Ante la complejidad de tales asuntos, lo más recomendable es siempre buscar asesoramiento profesional, consultar con abogados especialistas en la materia, que estudien el caso en concreto, a fin de que la reclamación resulte lo más beneficiosa posible para usted.

El proceso a seguir en estos casos sería, en primer lugar, revisar la escritura de la hipoteca y verificar que el préstamo hipotecario está referenciado al índice IRPH, e interponer la reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria correspondiente.

Es importante tener en cuenta que los bancos, incluso sin haber presentado una previa reclamación extrajudicial, están contactando con sus clientes, para alcanzar acuerdos que incluyen cláusulas de renuncia a reclamar en un futuro las cantidades que les pudieran corresponder.

Por ello, RECOMENDAMOS NO FIRMAR ACUERDOS PRIVADOS CON LAS ENTIDADES, SIN CONSULTAR PREVIAMENTE CON UN ABOGADO ESPECIALISTA.

Una vez tramitada la correspondiente reclamación extrajudicial, si no hubiera una respuesta positiva por parte de la entidad bancaria, se interpondría la correspondiente demanda judicial ante el órgano jurisdiccional competente, ejercitando una acción declarativa de nulidad con las correspondientes consecuencias inherentes: eliminación del IRPH y devolución de las cantidades indebidamente cobradas.

IMPORTANTE: LA ACCIÓN DE NULIDAD ES IMPRESCRIPTIBLE, no existe plazo para ejercitarla, por tanto, aunque el préstamo esté cancelado, también puede reclamarse las cantidades indebidamente cobradas.

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Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Dpto. Jurídico

Aselec, asesoría y abogados

 

Foto: www.freepik.es

OBLIGACIÓN DE LLEVANZA DE REGISTRO JORNADA LABORAL TRABAJADORES

El Pleno de la Sala de lo Social del Tribunal Supremo, se ha pronunciado en una reciente Sentencia de fecha 23 de marzo, sobre la no obligatoriedad de las empresas de llevar un registro de la jornada laboral de los trabajadores, haciendo una interpretación de lo establecido en el artículo 35.5 del Estatuto de los Trabajadores.

 

El citado artículo establece que: “A efectos del cómputo de horas extraordinarias, la jornada de cada trabajador se registrará día a día y se totalizará en el periodo fijado para el abono de las retribuciones, entregando copia del resumen al trabajador en el recibo correspondiente”.

 
Hasta ahora, lo que se ha venido interpretando respecto del mencionado precepto es que, con el fin de contabilizar las horas extraordinarias que realiza el trabajador, era necesario llevar un registro de su jornada habitual a efectos de comprobar las horas que, efectivamente, realiza y así comprobar si sobrepasan su jornada teniendo en cuenta la hora de entrada y salida en relación con su horario de trabajo ordinario.

 
Sin embargo, el Tribunal Supremo, a raíz de la citada Sentencia ha establecido que, el hecho de que el registro de la jornada se disponga en el artículo 35, regulador de las horas extraordinarias, y no en el artículo 34, que regula la jornada ordinaria, no es casualidad, sino que ha sido el legislador el que expresamente ha querido disponerlo así, y a los solos efectos de que el registro de la jornada del trabajador se lleve a cabo única y exclusivamente para contabilizar las horas extraordinarias que se realicen, es decir, anotando sólo las horas que sobrepasen de su jornada ordinaria.

 
Esta interpretación del Tribunal Supremo casa bien además, con el RDL 5/2000, de 4 de agosto, sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, habida cuenta de que la falta de llevanza o llevanza incorrecta del registro de jornada ordinaria de los trabajadores no se encuentra recogida como infracción de forma evidente y terminante.

 
Lo cierto y verdad es que, dada la controversia surgida en torno a la interpretación del artículo 35.5 del Estatuto de los Trabajadores, habrá que esperar a ver si, finalmente el legislador se pronuncia sobre la verdadera obligatoriedad o no de llevar un registro de jornada de los trabajadores y se produce una reforma legislativa que de por zanjado el conflicto interpretativo emergido.

 
Desde ASELEC, aconsejamos continuar llevando el registro de jornada para todos los trabajadores, y tanto para la jornada ordinaria como para la extraordinaria, y estaremos atentos a las modificaciones interpretativas y/o normativas que se produzcan próximamente sobre esta cuestión particular.

 
Estefanía Belchí Poveda
Dpto. Jurídico.
Aselec Consultores S.L.

NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

El TS precisa los efectos de la declaración como abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado en los contratos de préstamo hipotecario.

La cláusula de vencimiento anticipado es aquella que se encuentra dentro de los préstamos hipotecarios y que permite al banco, o quien quiera que sea el prestamista, reclamar la totalidad de la deuda con anterioridad al plazo acordado para su devolución, cuando se producen impagos por parte del deudor, incluso cuando el impago venga referido a una sola de las cuotas.
La abusividad de esta cláusula ha sido puesta en entredicho habida cuenta de los efectos jurídicos que el vencimiento anticipado de dicha cláusula supone y que no son otros que el tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria. Por ello, el Tribunal Supremo mediante Auto de fecha 8 de febrero, ha planteado dos cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea a efectos de que determine el alcance de las facultades que ostenta un tribunal nacional una vez determinada la nulidad de esta cláusula.

 

En concreto, las consultas realizadas por el Alto Tribunal van dirigidas a que el TJUE se pronuncie sobre si se puede declarar parcialmente la abusividad de la cláusula, dando por válido el resto de la misma, más específicamente, si se decreta la nulidad del inciso “impago de una sola cuota” el resto de la cláusula de vencimiento anticipado puede permanecer vigente.

 

Por otro lado, se plantea el hecho de si un tribunal nacional puede determinar que la aplicación de su Derecho interno es más ventajosa para el deudor, aunque ello suponga continuar con el procedimiento de ejecución hipotecaria, que sobreseerlo y que el deudor quede expuesto a una ejecución ordinaria tras una sentencia firme en un juicio declarativo y ello, porque el procedimiento de ejecución hipotecaria es un procedimiento especial que protege en ciertos aspectos al deudor ejecutado, al contrario que la ejecución ordinaria.

 

Así pues, aún a la espera de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie, las primeras consecuencias jurídicas no se han hecho esperar en la provincia de Murcia y, las ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo en aplicación de esta cláusula ya han sido suspendidas tanto por parte de los Juzgados de Primera Instancia como la Audiencia Provincial, en tanto en cuanto no se resuelvan las cuestiones prejudiciales planteadas por el Tribunal Supremo.

 

 

Estefanía Belchí Poveda.
Dpto. Jurídico.
Aselec Consultores.

INCONSTITUCIONALIDAD DEL IMPUESTO SOBRE LA PLUSVALIA

El Tribunal Constitucional ha declarado la inconstitucionalidad del Impuesto de plusvalía municipal en los territorios de Guipúzcoa y Alava.

 

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ) es un tributo que grava el incremento de valor del suelo producido desde la fecha de adquisición del inmueble hasta la fecha de su venta.
Sin embargo, la situación de crisis de los últimos años ha rebajado de manera importante el precio de los inmuebles, suponiendo que, en muchas ocasiones, el titular de una vivienda vendiera la misma por un precio muy inferior al de adquisición, no produciéndose por tanto, incremento de valor entre la adquisición y la transmisión y, por tanto, no generando el hecho imponible que hace nacer el impuesto de plusvalía.

 
El Tribunal Constitucional en dos recientes Sentencias de fecha 16 de febrero y 1 de marzo, ha declarado la inconstitucionalidad de este impuesto en los territorios de Guipúzcoa, en su primera sentencia, y Álava en la segunda, en los supuestos en que no se ha producido un incremento de valor del terreno, habida cuenta de que ésa es la verdadera razón de ser de este impuesto y, por tanto, su aplicación sin una real ganancia patrimonial vulnera el principio de capacidad económica recogido en la Constitución Española.

 
Como se establece en las mencionadas Sentencias no es posible “someter a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, impidiendo a los contribuyentes acreditar que no se produjo efectivamente un incremento de valor” ya que “en ningún caso se puede establecer un tributo tomando en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial o, lo que es lo mismo, en aquellos supuestos en los que la capacidad económica gravada por el tributo sea, no ya potencial, sino inexistente, virtual o ficticia” .

 
Si bien, el Alto Tribunal deja bien claro que el impuesto de Plusvalía no es, con carácter general, inconstitucional si no que, lo es únicamente cuando se somete a gravamen situaciones que no presentan aumento de valor del terreno en base a las normas forales citadas, dejando por tanto, y de momento, a salvo los artículos 107 y 110 de la Ley de Haciendas Locales, quedando pendiente por tanto ver si, a la vista de estas Sentencias, se produce alguna modificación o adaptación en el régimen estatal del impuesto de plusvalía.

 

 

Estefanía Belchí Poveda.

Dpto. Jurídico

aselec consultores, s.l.p.

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