CÓMO EXTINGUIR LA TITULARIDAD A MEDIAS DE UN INMUEBLE

Es muy habitual el hecho de compartir la propiedad de inmuebles en situación de proindiviso, ya sea con familiares, socios, amigos o parejas, a consecuencia de una relación sentimental, de una herencia o de un negocio.

Existe proindiviso cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece a varias personas. También se denomina proindiviso a la comunidad de bienes, condominio o copropiedad.

¿Qué pasa cuándo queremos ponerle fin a ese proindiviso? ¿Cómo se disuelve y qué efectos tiene dicha separación?

LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN O EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

Una de las formas de poner fin a las titularidades de inmuebles a medias, se conoce en derecho como la división de la cosa común o extinción de condominio y viene regulado en el artículo 1.062 del Código Civil. 

De esta manera, se adjudica a uno de los propietarios la totalidad del bien, compensando al otro por su valor. Este acto, no es una transmisión patrimonial en sí, sino una especificación o concreción de los derechos del bien. 

Sin embargo, aunque materialmente sí se realice una transmisión, ésta carece de efectos jurídicos y fiscales, ya que, paradójicamente la única forma de dividir un bien indivisible como es una vivienda o un local, es precisamente no dividirlo y concretarlo en uno solo de los dueños.

Esta acción de extinción de condominio se puede realizar de manera judicial o extrajudicial, pudiendo ésta última realizarla en cualquier notaría. 

Así pues, esta operación en modo alguno puede estar sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales puesto que, como venimos diciendo, no es tal. Pero ello, no quiere decir que dicha acción esté exenta de tributación, pues el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava cualquier operación contenida en documento notarial y, si optamos por la vía extrajudicial, estaremos sometidos a este gravamen, que no es otro que la aplicación del 1,5 % sobre el valor del bien. 

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¿CUÁL ES LA BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO?

Ahora bien, la controversia surge a la hora de determinar la base imponible del impuesto, en cuanto a si ha de calcularse sobre el valor total del bien o sobre el 50 % que es lo que efectivamente se “transmite”.

Y ello porque el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados reguladora del impuesto, únicamente hace referencia en su artículo a que “servirá de base el valor declarado” sin hacer ninguna especificación más. 

Dicha cuestión, ha sido resuelta por el Tribunal Supremo que ha sentado doctrina en cuanto a la interpretación de dicho artículo determinando que la base imponible del IAD será la del 50 % del valor del inmueble cuyo proindiviso se extingue, y se fundamenta en que el otro 50 % ya era propiedad del adquirente y no ha lugar a que se vuelva a tributar. 

Así lo han declarado las Sentencias del Alto Tribunal más recientes, de 9 de octubre de 2018, de 14 de marzo y de 9 de julio de 2019.

¡NO SE OLVIDE DEL IRPF!

Igualmente, a la hora de proceder a extinguir el condominio de un inmueble que compartamos con una o más personas, se ha de tener en cuenta la posible ganancia de patrimonio en el I.R.P.F del transmitente, así como los excesos de adjudicación, en caso de que el valor a compensar a éste no corresponda exactamente con el valor del bien que se adjudica al otro cotitular. 

Como decíamos, aunque en puridad, no estamos ante una transmisión que conlleve efectos jurídicos ni fiscales, es una operación que ha de ser cuidadosamente preparada y prevenida pues cualquier movimiento patrimonial realizado de manera incorrecta puede traer consecuencias económicas muy perjudiciales, por lo que, lo mejor es asesorarse con un profesional que respalde tal operación. CONTACTE CON NOSOTROS.

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Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Aselec, ASESORÍA Y ABOGADOS

Foto: Free pick

 

BENEFICIOS FISCALES EN LA HERENCIA DE UNA VIVIENDA HABITUAL

En los últimos tiempos, los gastos que llevaba aparejada la aceptación de una herencia eran tan elevados, que eran muy pocos los que podían soportarlos, recayendo el grueso de ese gasto en el aspecto tributario, fundamentalmente el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

DEDUCCIONES AL IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES

Por suerte para los murcianos, a principios de este año entró en vigor en la Región de Murcia, una deducción del 99% en la cuota a pagar del referido Impuesto de Sucesiones y Donaciones para los parientes más cercanos, lo que convirtió las aceptaciones de herencia en algo factible.

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 El importe del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, depende fundamentalmente del valor de los bienes que haya en la herencia, pero hay que tener en cuenta que, además de la deducción autonómica del 99 % en la cuota final de la que ya hemos hablado, existen más bonificaciones fiscales que podremos aplicar en función de la naturaleza del bien que se vaya a heredar. 

En caso de heredar la vivienda habitual del causante, ¿me puedo beneficiar de alguna bonificación fiscal?

La respuesta es:SÍ

La Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, prevé en su artículo 20 una reducción en la base del impuesto del 95 % del valor de la vivienda para los cónyuges, ascendientes y descendientes con un límite de 122.606,47 € de dicho valor.

Veámoslo con un ejemplo:

Valor de la vivienda habitual: 100.000 €

95% reducción: 95.000 €

Valor que se imputa a la base del impuesto: 5.000 €

Tal y como vemos, esta reducción supone una gran rebaja que se verá reflejada en la cuota final, pues se ha pasado de imputar a la herencia un bien por valor de 100.000 € por uno de 5.000 €.

No obstante, para poder acogerse a esta reducción, se han de cumplir y acreditar los siguientes requisitos:

1º.- Que el sujeto pasivo sea el cónyuge, descendiente o adoptado, o pariente colateral mayor de 65 años de la persona fallecida;

2º.- Que, además, el sujeto pasivo hubiera convivido con el causante durante, al menos, los dos años anteriores al fallecimiento. 

3º.- Que la adquisición se mantenga durante los 10 años siguientes al fallecimiento, sin que pueda proceder a su venta en dicho periodo.

En el caso de que faltara alguno de estos requisitos, se deberá pagar la parte del impuesto que se hubiera dejado de ingresar como consecuencia de la reducción aplicada, más los intereses de demora.

A la cuota resultante, como ya hemos adelantado se le habrá de aplicar la deducción autonómica del 99 % que entró en vigor a principios de este año y gracias a la cual se puede hacer frente a la aceptación de una herencia.

BENEFICIOS FISCALES EN EL IMPUESTO DE INCREMENTO DE VALOR DE TERRENOS DE NATURALEZA URBANA.

Pero, el impuesto de sucesiones no es el único tributo a satisfacer cuando nos encontramos con una adquisición mortis causa. Además, hay que tener en cuenta que también se devenga el Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, esto es, la plusvalía municipal del Ayuntamiento.

En la ciudad de Murcia, hay que atender a la Ordenanza municipal reguladora de este impuesto, para saber cómo funciona la gestión de tal impuesto. 

En ella, nos encontramos que, la bonificación fiscal en el impuesto de sucesiones, no es la única que resulta aplicable cuando lo que se está heredando es la vivienda habitual de la persona fallecida, sino que, en la plusvalía también se contempla una bonificación del 95 % en la cuota. 

Así, se ha de recordar que el cálculo de este impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos a lo largo del tiempo, se realiza teniendo en cuenta el valor del suelo del inmueble, al que se le aplica un porcentaje según los años transcurridos desde la adquisición por parte de la persona fallecida hasta su fallecimiento (con un máximo de 20 años) y una cuota tributaria.

Siguiendo con el ejemplo antes citado:

Valor del suelo de la vivienda: 50.000 €

Años transcurridos desde la adquisición hasta el fallecimiento: 15 años – 48 %

Cuota tributaria: 30 %

50.000 x 48 % x 30 % = 7.200 € 

95 % bonificación en cuota: 6.840 €

Por lo que el sujeto pasivo únicamente habrá de pagar: 360 €.

 

Así pues, podemos concluir que, cuando dentro de los bienes a heredar, se encuentra la que fuera la vivienda habitual del causante, existen importantes bonificaciones fiscales a aplicar que, reducen casi al completo la cuota satisfacer

No obstante, conviene hacer hincapié en que, antes de aceptar una herencia recomendamos buscar  siempre el asesoramiento de un profesional, que estudie el caso en concreto y sus circunstancias personales y económicas, le informe acerca de los posibles beneficios fiscales aplicables.

En Aselec, estaremos encantados de atenderle. Contacte con nosotros.

 

Estefanía Belchí Poveda

Abogada

ASELEC , asesoría y abogados

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