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CÓMO REPERCUTIR LOS GASTOS DEL ALQUILER AL INQUILINO

Es muy común que los arrendadores de inmuebles, tanto de viviendas como de locales comerciales, opten por repercutir al inquilino algunos gastos asociados al alquiler como, por ejemplo, la comunidad de propietarios, el IBI, el seguro, las tasas de basura, los suministros o, incluso, algunas obras de mejora o mantenimiento.

¿QUÉ REQUISITOS SE DEBEN CUMPLIR, PARA PODER REPERCUTIR TALES GASTOS?

En primer lugar, debemos destacar que el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta norma establece en su artículo 20 que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Asimismo, estipula que para su validez este pacto deberá constar por escrito en el contrato de arrendamiento y se deberá determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

¿CÓMO SE DEBEN REFLEJAR ESOS GASTOS, EN LA FACTURA O RECIBO EMITIDO AL INQUILINO?

Cuando el propietario del inmueble y arrendador decide trasladar los gastos relacionados con el arrendamiento al inquilino, deberá incluirlos en sus facturas o recibos detallando el concepto repercutido. Tales gastos formarán parte de la base imponible junto con la renta establecida, de manera que quedarán sujetos a los impuestos que procedan en cada caso.

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¿CUÁL ES LA REPERCUSIÓN A EFECTOS FISCALES?

Con el objetivo de explicar de manera sencilla los efectos fiscales de esta repercusión de los gastos de arrendamiento, les planteamos los tres supuestos más habituales, a modo de ejemplo:

Supuesto 1: Una empresa o particular repercute los gastos del IBI y la comunidad de propietarios de un inmueble arrendado con uso de vivienda habitual a sus arrendatarios particulares. Los gastos, al igual que la renta mensual, quedan sujetos y exentos a IVA y no sujetos a retención.

Supuesto 2: Una empresa repercute los gastos del IBI, la comunidad de propietarios y las tasas de basura de un inmueble arrendado como local comercial a su arrendatario empresario (autónomo o sociedad). Los gastos, al igual que la renta, quedan sujetos a IVA debiendo tributar al tipo general del 21%. Asimismo, están sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades al tipo del 19%. 

El arrendador queda obligado a la presentación de las declaraciones de IVA (modelo trimestral 303 y está exonerado de la presentación del modelo anual 390) y el arrendatario queda obligado a la presentación de las declaraciones de retenciones por satisfacer rendimientos del capital inmobiliario (modelo trimestral 115 y modelo anual 180).

Supuesto 3: Un particular repercute los gastos de la comunidad de propietarios y el seguro de un inmueble arrendado como local comercial a su arrendatario empresario (autónomo o sociedad). Los gastos, al igual que la renta, quedan sujetos a IVA debiendo tributar al tipo general del 21%. Asimismo, están sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas al tipo del 19%.

El arrendador queda obligado a la presentación de las declaraciones de IVA (modelo trimestral 303 y está exonerado de la presentación del modelo anual 390) y el arrendatario queda obligado a la presentación de las declaraciones de retenciones por satisfacer rendimientos del capital inmobiliario (modelo trimestral 115 y modelo anual 180).

Esperamos que con estos tres casos expuestos haya quedado clara la tributación de los gastos asociados a un alquiler cuando son repercutidos al inquilino. Ésta dependerá básicamente del uso o destino del inmueble y de si el arrendador y arrendatario actúan en calidad de particular o empresario (autónomo o sociedad).

Asimismo, queremos poner de manifiesto la importancia de que el contrato de arrendamiento haya sido correctamente redactado cumpliendo con los requisitos formales establecidos en la LAU para poder llevar a cabo una correcta repercusión de los gastos asociados al alquiler.

En ASELEC contamos con un equipo de abogados y fiscalistas profesionales y con amplia experiencia, en los que podrá confiar plenamente si necesita asesoramiento relacionado con el asunto planteado. No dude en contactar con nosotros.

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Silvana Ricci

Economista

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC, asesoría y abogados. 

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EXENCIÓN POR REINVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL

¿ESTA USTED PENSANDO EN VENDER SU VIVIENDA HABITUAL PERO LE PREOCUPA EL COSTE FISCAL QUE SUPONE? ¿LE GUSTARÍA SABER CÓMO EVITAR TRIBUTAR POR LA GANANCIA OBTENIDA?

Puede que esté pensando en cambiar de vivienda habitual pero, entre otras cuestiones, le preocupe el coste fiscal que la operación puede suponer al desconocer como tributaría la ganancia de patrimonio obtenida en la venta. 

A continuación le explicamos cómo puede disfrutar de la exención en la tributación de la ganancia patrimonial obtenida en la venta, si el importe percibido lo reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. 

CONCEPTO DE VIVIENDA HABITUAL EN EL IRPF

Antes de explicar en que consiste el beneficio fiscal indicado anteriormente, vamos a indicar que se entiende por vivienda habitual a efectos del Impuesto sobre de la Renta de las Personas Físicas.

La normativa de IRPF sólo exige que la residencia habitual sea una edificación, considerando como tal, ademas de la propia vivienda, las plazas de garaje, jardines, piscinas, instalaciones deportivas o cualquier otro anexo que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se hayan adquirido conjuntamente con la misma.

En cuanto al ambito temporal, para que una vivienda sea considerada como habitual, se deben dar dos requisitos:

  1. La vivienda debe ser ocupada de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición (en caso de compra) o desde la fecha de finalización de las obras (en caso de construcción).

Hay ciertas ciscunstancias que pueden justificar el incumplimiento del plazo sin que la vivienda pierda la condición de vivienda habitual, por ejemplo, el fallecimiento del contribuyente, una separación matrimonial, un traslado laboral o cualquier otra similar que quede suficientemente acreditada.

  1. Que constituya la residencia del contribuyente durante, al menos, un plazo continuado de 3 años.

Al igual que ocurre con el requisito anterior, existen determinadas circunstancias por las que el contribuyente puede incumplir el plazo indicado sin que la vivienda pierda el carácter de habitual, siempre que quede lo suficientemente acreditado.

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REINVERSIÓN DE VIVIENDA HABITUAL: REQUISITOS

La exención por reinversión en vivienda habitual se recoge en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siendo objeto de desarrollo reglamentario en el artículo 41 Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), que la configura de la siguiente forma:

“Artículo 38.1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.”

“Artículo 41. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

  • Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
  • Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.”

El coste de las obras de rehabilitación, así como el detalle y la fecha de finalización de las mismas, deberá poderse acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración corresponderá a los órganos de Gestión e Inspección de la Administración Tributaria, por ejemplo, detalle del proyecto de ejecución de las obras, copia de la licencia municipal del Ayuntamiento correspondiente, presupuesto de ejecución de las obras, copia de facturas y medios de pago…

El requisito de la calificación como habitual, para aplicar la exención por reinversión, ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, se estará a lo indicado en el apartado anterior. 

APLICACIÓN DEL BENEFICIO FISCAL: EJEMPLO PRÁCTICO.

Describimos el siguiente supuesto para explicar mediante un ejemplo el beneficio fiscal que se obtendría si el importe obtenido por la transmisión de una vivienda habitual se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual.

“Un contribuyente adquirió su primera vivienda habitual el 15-01-2013 por un importe de 150.000,00 euros que financió mediante hipoteca bancaria por importe de 120.000,00 euros. Los gastos asociados a la compra ascendieron a 16.500,00 euros (impuestos indirectos, honorarios de notaría, honorarios de registro…).

El 30-09-2019 procedió a la venta de dicha vivienda por importe de 200.000,00 euros, abonando gastos de plusvalía por una cuantía de 2.000,00 euros y cancelando el préstamo pendiente a esa fecha por importe de 85.000,00 euros, con el objetivo de adquirir una nueva vivienda habitual. 

Antes de finalizar el año 2019, tiene intención de adquirir una nueva vivienda habitual por importe de 250.000,00 euros constituyendo para ello una hipoteca por importe de 100.000,00 euros.”

Primero calculamos el importe de la GANANCIA DE PATRIMONIO obtenida en la transmisión, determinando para ello, precio de venta y precio de compra.

  • Fecha de venta: 30-09-2019.
  • Precio de venta: 198.000,00 euros (200.000,00 – 2.000,00)
  • Fecha de compra: 15-01-2013.
  • Precio de compra: 166.500,00 euros (150.000,00 + 16.500,00)
  • Importe de la GANANCIA PATRIMONIAL: 31.500,00 euros (diferencia entre el precio de venta y el precio de compra).

Para que esta ganancia esté exenta de tributación, el importe obtenido por la transmisión debe ser reinvertido (total o parcialmente) en la compra de la nueva vivienda.

  • Importe obtenido por la transmisión a efectos de la reinversión: 113.000,00 euros (precio de venta 198.000,00 – el importe préstamo pendiente a la fecha de la transmisión 85.000,00).

Por tanto, para que los 31.500,00 euros obtenidos por la venta estén exentos de tributación, el contribuyente debe destinar los 113.000,00 euros a la compra de la nueva vivienda habitual. 

En nuestro ejemplo, de los 250.000,00 del precio de la nueva vivienda, sólo financia mediante préstamo hipotecario la cantidad de 100.000,00 euros, por lo que, el resto, 150.000,00 se abonan con el importe obtenido en la venta.

Si el importe reinvertido se realiza por una cantidad inferior al 100% del importe obtenido con la transmisión, es decir, se realiza parcialmente, la exención se aplicará a la ganancia tambien de forma parcial, en el mismo porcentaje que el importe reinvertido suponga sobre el total.

Añadir ademas que se deben cumplir el resto de requisitos formales, es decir, que la vivienda transmitida constituyera la residencia habitual del contribuyente y que la futura vivienda tambien adquiera el carácter de habitual.

Le recomendamos la importancia de confiar en profesionales de la fiscalidad para realizar operaciones de este tipo, así se asegurará una correcta tributación de las operaciones realizadas, para evitar inspecciones o sanciones,  y maximizará su ahorro fiscal. 

En ASELEC Asesoría y Abogados le ayudamos a planificar sus operaciones fiscales. Contacte con nosotros.

 

Marga Velasco.

Economista

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC, asesoría y abogados.

Foto: Free pick

 

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CUANTO SE PAGA EN LA RENTA POR ALQUILAR UNA VIVIENDA

¿TIENE UNA VIVIENDA ALQUILADA Y QUIERE SABER CÓMO TRIBUTA EN EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS? ¿CÓMO DEBE INCLUIR LOS INGRESOS Y QUÉ GASTOS SON FISCALMENTE DEDUCIBLES?

Es posible que tenga una vivienda alquilada y desconozca cómo debe incluir esos ingresos en la Declaración de la Renta o tampoco conozca con certeza qué gastos son fiscalmente deducibles. A continuación, le explicamos cómo se deben declarar estos rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda.

CONCEPTO DE RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO

El artículo 22 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas define los rendimientos íntegros del capital inmobiliario:

“Artículo 22 Rendimientos íntegros del capital inmobiliario
1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.“

Por tanto, los rendimientos que se ocasionan con motivo del arrendamiento de una vivienda se califican como rendimientos del capital inmobiliario. La única excepción es que el arrendamiento de los bienes inmuebles se realice como actividad económica, entendiendo como actividad económica cuando para la ordenación de la misma se utilice como mínimo, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. En este último caso, los rendimientos no tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario sino de actividades económicas.

Aclarar también que en el caso de los subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador se consideran rendimientos del capital mobiliario (no inmobiliario), sí teniendo la consideración de rendimiento inmobiliario la participación del propietario en el precio del subarriendo.

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¿CÓMO CALCULAR LOS INGRESOS INTEGROS?

Se computa como rendimiento íntegro del capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble como muebles y enseres, sin que sea necesario diferenciar dentro del importe total, el porcentaje correspondiente a la vivienda y a los muebles.

Formaría parte de la contraprestación la propia renta generada por el arrendamiento y todas las cantidades asimiladas a la misma que el arrendatario esté obligado a pagar, como por ejemplo, gastos de comunidad, agua, luz, repercusión del IBI, etc.

En el supuesto de subarrendamiento, el propietario del inmueble computará como ingresos del capital inmobiliario las cantidades percibidas en concepto de participación en el precio de tales operaciones, excluido igualmente, en su caso, el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Indicar que el criterio de imputación de este tipo de rendimientos es el criterio de devengo, es decir, se deben incluir como ingresos todos los alquileres que se hayan devengados y que sean exigibles por el arrendador, estén cobrados o pendientes de cobro.

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¿QUÉ GASTOS SON FISCALMENTE DEDUCIBLES?

El artículo 23.1 LIRPF establece dos bloques de gastos que se pueden deducir de los rendimientos del capital inmobiliario,

“Artículo 23 Gastos deducibles y reducciones
1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:

a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º
2.º Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.
3.º Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
4.º Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.”

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La normativa no establece una lista cerrada de los gastos considerados como fiscalmente deducibles, si son necesarios para la obtención de ingresos, se podrán deducir del rendimiento obtenido. Como ejemplo, enumera los siguientes:

  • Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación.
  • Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas, y recargos estatales.
  • Las cantidades devengadas por terceros, tales como administración, vigilancia, portería o similares.
  • Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes derechos o rendimientos.
  • Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.
  • Los gastos de conservación y reparación.
  • El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
  • Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
  • Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas reglamentariamente.

No obstante, en ocasiones, se plantean dudas en cuanto a la deducibilidad o no de estos gastos. Por ejemplo, ¿son deducibles los gastos de reformas y compra de electrodomésticos que realiza el arrendador tras la finalización de un arrendamiento?

Según la doctrina reciente, Consulta DGT V0440-19 de 28 Febrero, dado que la normativa de IRPF exige a efectos de deducibilidad una correlación entre los gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del arrendamiento, esos gastos serán deducibles siempre y cuando obtenga rendimientos del capital inmobiliario, pudiendo en su caso, practicarse tal deducción en los cuatro años siguientes.

¿Y SI NO LA ALQUILA TODO EL AÑO?

En caso de que el inmueble se arriende sólo una parte del año ¿Serían deducibles la totalidad de los gastos o sólo la parte proporcional a ese período?

A priori, sólo se podrán deducir los gastos que se hayan ocasionado durante el período en el que la vivienda haya generado rendimientos, salvo que sean gastos que se relacionen directamente con un futuro arrendamiento.

Si tiene dudas de cómo declarar este tipo de rendimientos en su Declaración de la Renta o necesita asesoramiento para ampliar esta información, no dude en contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarle.

Marga Velasco

Economista
Dpto. Contable-Fiscal.
Aselec, asesoría y abogados.

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ACTUALIZACIÓN DE LOS VALORES CATASTRALES PARA 2019

ACTUALIZACIÓN DE LOS VALORES CATASTRALES PARA 2019

El pasado 28 de diciembre se aprobó el Real Decreto-Ley 27/2018, que recoge los nuevos coeficientes de actualización de los valores catastrales para el 2019.

Para saber si sus inmuebles se ven afectados por dicha actualización, debe consultar la Orden HAC/994/2018, de 17 de septiembre, que establece la relación de municipios a los que resultan de aplicación los nuevos coeficientes aprobados en el Real Decreto-Ley 27/2018.

Anualmente y para aquellos Ayuntamientos que lo soliciten, las Leyes Generales del Estado incluyen los coeficientes de actualización de los valores catastrales. Así venía ocurriendo desde 2013, pero debido a que la aprobación de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2019 va a ser posterior al calendario habitual, dicha actualización se ha tenido que aprobar a través del Real Decreto mencionado antes de que finalizara 2018, por la repercusión inmediata en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que se devenga el 1 de enero de cada año natural.

La finalidad de solicitar los coeficientes de actualización de los valores catastrales por parte de los Ayuntamientos, es aproximar todo lo posible, los datos del Catastro a los valores reales de mercado de los inmuebles.

Los Ayuntamientos pueden solicitar la aplicación de los coeficientes de actualización en función del año de entrada en vigor de la correspondiente ponencia de valores del municipio, para los inmuebles urbanos de un mismo municipio, cuando concurran los siguientes requisitos:

  • Que hayan transcurrido al menos cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general. Es decir, la aplicación de coeficientes de actualización para el año 2019 requiere que el año de entrada en vigor de la ponencia de valores de carácter general sea anterior a 2014.
  • Que se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, siempre que afecten de modo homogéneo al conjunto de usos, polígonos, áreas o zonas existentes en el municipio.
  • Que la solicitud se comunique a la Dirección General del Catastro antes del 31 de mayo del ejercicio anterior a aquel para el que se solicita la aplicación de los coeficientes.

Pero finalmente es el Ministerio de Hacienda es quien debe apreciar la concurrencia de los requisitos, mediante Orden Ministerial que debe ser publicada en el BOE con anterioridad al 30 de septiembre de cada ejercicio, en la que se establece la relación de municipios concretos en los que resultarán de aplicación los coeficientes que, en su caso, establezca la LPGE para el ejercicio siguiente. 

Para este año 2019 será El Real Decreto-Ley 27/2018, de 28 de diciembre, quien establece los diferentes coeficientes en función del año de entrada en vigor de los valores catastrales resultantes de un procedimiento de valoración colectiva, que serán aplicados a aquellos municipios que han acreditado el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos y que están incluidos en la Orden mencionada.

Pero no siembre la actualización de valores catastrales va a suponer un aumento del valor, sino que la revisión puede tornar en subida o bajada, dependiendo del año en el que se actualizara la última vez el valor catastral, según la tabla siguiente:

Año de entrada en vigor ponencia de valores Coeficiente de actualización
1984, 1985, 1986, 1987, 1988 y 1989 1,05
1990, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999 y 2000 1,03
2001, 2002 y 2003 1,02
2005, 2006, 2007, 2008, 2009 y 2011 0,97
2012 y 2013 0,93

Las valoraciones anteriores a 2005 sufrirán un incremento este año. Las que han sido posteriores, muchos casos durante la época de la burbuja inmobiliaria, reducirán sus valores.

IMPLICACIONES FISCALES DE LA SUBIDA DEL VALOR CATASTRAL

Como hemos comentado anteriormente, el valor catastral es un dato fundamental para determinar lo que hay que pagar por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tributo que grava la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie o la concesión administrativa de inmuebles y cuya base imponible se determina en función del valor catastral. Este Impuesto representa un porcentaje muy alto de los ingresos que obtienen los ayuntamientos.

Pero el IBI no es el único impuesto que se ve afectado por el incremento del valor catastral, sino que también repercute en los impuestos siguientes:

  En el IRPF donde se deberá realizar una imputación de rentas por viviendas o locales vacíos, en función de su valor catastral, que será del 2% o bien del 1,1% para valores revisados y que hayan entrado en vigor en el período impositivo o en los diez períodos impositivos anteriores.

– En el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que grava el incremento de valor que se produce en el suelo desde la adquisición del inmueble hasta la fecha de su transmisión, la base imponible se calcula con el valor catastral del suelo.

– En relación al Impuesto sobre el Patrimonio, los bienes inmuebles se computan por el mayor valor de los tres siguientes: valor catastral, valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Por ello, si el valor catastral es superior a los otros dos valores, sería ese el que habría que tenerse en cuenta para determinar la base imponible del impuesto.

– En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuando la transmisión se refiera a bienes inmuebles, para calcular este impuesto, se toma como referencia el valor real del inmueble, no el catastral, pero en ocasiones se utiliza el valor mínimo de referencia de la comunidad autónoma, al ser un impuesto cedido a dicho ámbito, para cuyo cálculo se utiliza como referencia el valor catastral y la antigüedad.

– En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuando la transmisión se refiera a bienes inmuebles, para calcular este impuesto, también se toma como referencia el valor real del inmueble, no el catastral, pero en ocasiones se utiliza el valor mínimo de referencia de la comunidad autónoma, al ser un impuesto cedido a dicho ámbito, para cuyo cálculo se utiliza como referencia el valor catastral y la antigüedad.

Si tiene dudas a la hora de valorar sus inmuebles en las próximas declaraciones fiscales, en ASELEC Asesoría y Abogados contamos con un experto equipo de profesionales dispuesto a ayudarle. Contáctenos sin compromiso.

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Inma Teruel

Economista

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC, asesoría y abogados. 

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NOVEDADES EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

¿Tienes una vivienda arrendada y no sabes cúales son las novedades que afectan a los contratos?

El pasado mes de diciembre entró en vigor el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modificaba algunas normas relativas a los contratos de arrendamiento, entre otras, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Las variaciones afectan principalmente a los siguientes elementos del contrato: (*VER NOTA ACLARATORIA AL FINAL DE ESTE ARTICULO ACERCA DE LA VIGENCIA DE ESTE REAL DECRETO)

  • DURACIÓN

Hasta ahora, la duración del arrendamiento podía ser fijada libremente por las partes, si bien, se establecía que, si ésta era inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogaría automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de 3 años.

Sin embargo, con la modificación operada, dicho periodo mínimo se ha fijado en 5 años, o en 7 si el arrendador es persona jurídica, de manera que, si la duración del contrato es inferior a dichos plazos, al vencimiento de éste se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar los periodos mínimos de 5 y 7 años expuestos.

  • ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

Por otro lado, también ha sufrido una variación la regulación en cuanto a la actualización de rentas que, hasta el pasado mes de diciembre, en defecto de pacto expreso por las partes fijado en el contrato, la renta se actualizaba automáticamente aplicando a la renta la variación experimentada por el I.P.C. 

No obstante, la nueva Ley únicamente contempla la actualización de renta si así lo han pactado las partes expresamente en el contrato, en caso contrario, no se podrá revisar. 

  • GASTOS GESTIÓN INMOBILIARIA

Otra novedad introducida por el citado Real Decreto Ley, resulta la imputación de los gastos de gestión inmobiliaria al arrendador cuando sea persona jurídica, con la única excepción de que los asumirá el arrendatario cuando hayan sido contratados directamente por él. 

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  • FIANZA Y GARANTÍAS ADICIONALES

En cuanto a la fianza y garantías prestadas por el arrendatario, se mantiene la cantidad equivalente a una mensualidad de renta para la primera, si bien, en cuanto a las garantías prestadas adicionalmente, se introduce la reducción de que dicha garantía no puede exceder de dos mensualidades de renta. 

Por tanto, como decimos, desde el pasado día 18 de diciembre, los contratos de arrendamientos que se confeccionen se han de redactar teniendo en cuenta las modificaciones expuestas a fin de redactar un contrato conforme a Ley. Si bien, estos cambios no afectan a contratos que fueran suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. 

Para evitar sorpresas, a la hora de suscribir un contrato de arrendamiento, lo mejor es buscar asesoramiento profesional a fin de asegurar que nuestro contrato cumple con todos y cada uno de los requisitos legales y que protege nuestros intereses por completo. Contacta con nosotros para concertar una cita.

*NOTA ACLARATORIA ACERCA DE LA NORMATIVA APLICABLE A LOS CONTRATOS ARRENDAMIENTO

El pasado 14 de enero, publicabamos este artículo referente a las novedades de los contratos de arrendamientos introducidas por el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modificaba principalmente la duración de los mismos, además de lo relativo a actualización de rentas y fianzas y gastos de gestión inmobiliaria. 

Tal norma, entraba en vigor el día siguiente a su publicación en el BOE, esto es, el 18 de diciembre, a expensas de su aprobación por el Congreso de los Diputados en los siguientes 30 días.

Dicha aprobación finalmente no ha sido posible habida cuenta de que dicha reforma no ha contado con los votos de los grupos parlamentarios suficientes para salir adelante. De esta manera, el Real Decreto queda derogado, volviendo a ser de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos que estaba vigente anteriormente. 

No obstante, la gran duda ahora es, ¿qué pasa con los contratos celebrados entre el 19 de diciembre y el día de ayer? Pues bien, que una norma finalmente haya de ser aprobada por el Congreso de los Diputados, no evita que su aplicación durante el tiempo que estuvo en vigor haya causado plenos y lícitos efectos jurídicos. 

Por tanto, los contratos de arrendamiento que se celebraran durante este mes escaso que ha durado la reforma de la LAU, quedan inalterados y protegidos por este Real Decreto que le será de aplicación aún a pesar de su no convalidación, mientras que, los que se celebren en adelante, volverán a estar bajo la premisa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 con las reformas introducidas en el año 2013. 

23 de enero  de 201Los Abogados de ASELEC asesoría y abogados se coordinan con el equipo de Asesores, lo que implica un conocimiento y tratamiento completo de los asuntos. Por ello, conseguimos ofrecer un asesoramiento integral con los mejores resultados.

 

Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Dpto. Jurídico

Aselec, asesoría y abogados.

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¿QUÉ GASTOS DE COMUNIDAD TENGO QUE PAGAR POR MI LOCAL?

Es habitual entre los propietarios de un local comercial en el que tienen su negocio, integrado en una comunidad de propietarios, que se plantean dudas sobre qué gastos están obligados a pagar, y en concreto acerca de las derramas, aprobadas para realizar reformas que en nada afectan a su local, deben ser asumidas también por ellos. 

LO QUE DICE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Pues bien, con carácter general, la Ley de la Propiedad Horizontal obliga al pago de los gastos generales del edificio según la cuota de participación que cada vecino tenga y que viene fijada en la escritura de constitución de la comunidad. 

Según lo dispuesto en la Ley, los propietarios tienen que contribuir con todos los gastos, independientemente de que sean titulares de local o de vivienda y de que hagan uso o no de los elementos comunes, tal y como viene estableciendo, además, la jurisprudencia, que no exime del pago de tales gastos por su no utilización. 

LA PRÁCTICA HABITUAL

Si bien, lo que, si se permite y es habitual en la práctica, es establecer o en la escritura de constitución de la comunidad o en los propios estatutos de la misma una exoneración de ciertos gastos a los propietarios de los locales comerciales que compongan la comunidad, precisamente por su no utilización ya que ningún beneficio le van a reportar. 

Veamos un ejemplo:

El propietario de un negocio que se encuentra en la planta baja de una comunidad de propietarios, que no tiene acceso al portal y al que le están exigiendo el pago de una derrama para el cambio de la puerta de entrada al edificio. 

Pues bien, dicho propietario deberá acudir al título constitutivo de la comunidad, a los estatutos o bien a las actas de las juntas de propietarios celebradas, para saber si existe acuerdo de exoneración de tales gastos para los propietarios de los locales. En caso contrario, deberá asumir tal gasto, puesto que como vemos, la ley y la jurisprudencia así lo disponen. 

Cabe señalar también que, en tal exoneración se han de individualizar los gastos en concreto a cuyo pago no vienen obligados los propietarios de un local, aunque si tal dispensa se hace con carácter general y motivada por su no uso, ésta comprenderá tanto los gastos ordinarios (gastos de mantenimiento del edificio) como los gastos extraordinarios (gastos de mejora).

Por tanto, ante la duda de qué gastos de comunidad de propietarios son los que se debe asumir, lo más recomendable es consultar los documentos citados al momento de la adquisición del inmueble.

Además, también es importante saber que, a la hora de comprar un local, el adquirente responde de las cuotas de comunidad que hubiera impagado el anterior propietario durante dicho año y los tres anteriores por lo que, para evitar sorpresas, además de consultar a que gastos se está obligado, es fundamental obtener un certificado de estar al corriente en el pago en tales gastos, a fin de evitar asumir deudas que no son propias.

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No obstante, ante cualquier duda lo mejor es buscar asesoramiento profesional, que gestione la situación de la mejor manera posible. Contacte con nuestro departamento jurídico, experto entre otros campos, en

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  • Comunidades de Propietarios.

 

Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Dpto. Jurídico

Aselec, asesoría y abogados.

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¿CUÁL ES EL TIPO DE IVA APLICABLE A LA REFORMA DE MI VIVIENDA?

Si tiene pensado hacer una reforma en su vivienda habitual o bien, ha decidido rehabilitar la casa del campo para poder disfrutarla con la familia, estas son las claves a tener en cuenta para saber si la operación tributará al tipo reducido o al tipo general en el IVA.

Nos vamos a centrar en aquellos casos en los que sería de aplicación el tipo de IVA reducido del 10%. Hay dos requisitos indispensables que deben darse en toda ejecución de obra para poder aplicarlo:

– El contrato de obra deberá estar formalizado entre el promotor y el profesional o entidad que ejecuta la obra, no aplicándose el tipo reducido si el trabajo se ha contratado por un tercero, como por ejemplo, una entidad aseguradora, en el caso en el que a ésta le corresponda asumir el coste de la misma.

– Las ejecuciones de obra han de tener por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a viviendas.

Por lo tanto, no tendrán la consideración de obras de rehabilitación, o en su caso, de reparación y renovación de edificios de viviendas las ejecuciones de obra realizadas específicamente para la rehabilitación, renovación o reparación de los propios locales comerciales, por no cumplir las condiciones señaladas anteriormente. Estas obras específicas efectuadas en los locales, tributarían al tipo impositivo general del 21 por ciento.».

¿REHABILITACIÓN O REFORMA?

Pero no se trata de dos requisitos únicos, sino que, es necesario determinar si la ejecución de obra que vamos a llevar a cabo se considera rehabilitación, o se trata de una renovación o reforma. En cada uno de los casos se deben cumplir ciertas condiciones.

Para ello vamos a comenzar dando unas pequeñas nociones de lo que se entiende por rehabilitación y renovación.

Según el artículo 20, apartado uno, número 22º, letra B), de la Ley 37/1992, se considera REHABILITACIÓN a aquella obra que tenga por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas, cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición. En el caso en el que hubiesen transcurridos más de dos años entre la adquisición y el momento de la rehabilitación, el valor de ésta tiene que ser superior al 25% del valor mercado de la vivienda en el momento de su rehabilitación. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

Las condiciones que debe cumplir este tipo de obra para que le corresponda un tipo de tributación del 10 por ciento, son las siguientes:

1- El importe de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación tiene que suponer más del 50% del coste total del proyecto.

2- Cumpliéndose el requisito anterior, el coste total de las obras o el coste del proyecto de rehabilitación tiene que ser superior al 25 por ciento del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.

De no cumplirse las condiciones anteriores, el tipo impositivo aplicable a la obra sería el general del 21 por ciento.

Cuando el proyecto que se va a llevar a cabo no pueda calificarse como rehabilitación de acuerdo a los criterios señalados, nos encontraremos frente a una RENOVACIÓN O REPARACIÓN, según el artículo 91.uno.2, número 10º, de la Ley 37/1992.

En este caso se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento, a aquellas ejecuciones de obra realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

También se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Si se supera el límite del 40% en el coste de los materiales aportados, la ejecución de obra de renovación o reparación tendrá la calificación de entrega de bienes y, por consiguiente, tributará, toda ella, al tipo general del Impuesto del 21%

Para que se vean  más claros estos límites a tener en cuenta en cada una de las operaciones, veremos el siguiente cuadro-resumen:

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SERVICIOS QUE NO TRIBUTAN AL  10%.

Y por último, resaltar que hay una serie de servicios que aunque estén directamente relacionados con la ejecución de la obra, no tributarán a tipo reducido. Son los siguientes:

– El servicio prestado por el arquitecto al promotor o constructor tributa al tipo general del 21%.

– Los servicios consistentes en el control de calidad de los materiales de construcción de una edificación tributan al tipo general del 21%, no teniendo la calificación de ejecución de obra, sino prestación de servicios.

– El traslado de tierras no tiene la consideración de una ejecución de obra para la construcción de viviendas, sino que se trata de la prestación de un servicio, tributando al 21%.

– El transporte de residuos y escombros procedentes de obras menores de construcción y reparación domiciliaria tributa al tipo reducido del 10%, siempre y cuando dicho transporte no sea accesorio a una actividad principal.

 

Si no tiene claro cuál será el tipo impositivo que le deben aplicar por la obra que va a realizar, en ASELEC asesoría y abogados, le ayudamos mediante un estudio personalizado, así como en la planificación fiscal de sus operaciones para minimizar el coste fiscal de las mismas. Contacte con nosotros sin compromiso.

 

Inma Teruel

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC asesoría y abogados

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DEDUCIBILIDAD DE GASTOS POR SUMINISTROS Y DE MANUTENCIÓN EN ESTIMACION DIRECTA

Tal y como ya adelantabamos en este artículo, con efectos 1 de enero de 2018 se produjo una modificación del artículo 30.2.5ª de la LIRPF, a través de la Ley 6/2017, de 24 de octubre, de Reformas Urgentes del Trabajo Autónomo, para regular la forma de deducir los gastos por suministros en la vivienda habitual cuando se comparte su uso para tal fin y para el desarrollo de una actividad económica, así como para fijar límites y condiciones a la deducción de gastos de manutención del propio contribuyente que desarrolla una actividad económica. 

Como consecuencia de la modificación anteriormente mencionada, hay que tener en cuenta las dos nuevas reglas especiales para la deducción de estos gastos en IRPF. 

  • Gastos por suministros en la vivienda habitual.

En los casos en que el contribuyente afecte parcialmente su vivienda habitual al desarrollo de la actividad económica, la Dirección General de Tributos tradicionalmente ha defendido que sólo los gastos derivados de la propiedad (alquiler, IBI, comunidad, etc.) eran deducibles en el porcentaje de superficie en que estuviera afecta a dicha actividad, mientras que los gastos por suministros, dado su carácter indivisible, no eran deducibles. Esta postura ha generado durante años bastante polémica.

Desde 2018, con la reforma introducida por la Ley 6/2017, se establece que los gastos de suministros de dicha vivienda de uso mixto, tales como agua, gas, electricidad, telefonía e internet, serán deducibles en el porcentaje resultante de aplicar el 30 por ciento a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad respecto a su superficie total, salvo que se pruebe un porcentaje superior o inferior. De este modo, el porcentaje final deducible se reduce significativamente respecto al que se venía aplicando con anterioridad.

Veamos el siguiente ejemplo:

Supongamos que la vivienda habitual de un contribuyente tiene 100 m² y que se afecta a la actividad económica que desarrolla 20 m². Los gastos anuales por suministros ascienden a 4.000 euros.

Proporción de la vivienda habitual afecta: 20 m² / 100 m² = 20%

Porcentaje de deducción = 30% x 20% = 6%

Gastos deducibles: 4.000 € x 6% = 240 €

La comunicación a la AEAT de la afectación de la vivienda al desarrollo de la actividad deberá efectuarse mediante la presentación de la declaración censal Modelo 036 o 037.

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  • Gastos de manutención del propio contribuyente.

Los gastos de manutención del propio contribuyente incurridos en el desarrollo de la actividad económica, sólo podrán deducirse siempre y cuando se produzcan en establecimientos de restauración y hostelería y se abonan utilizando cualquier medio electrónico de pago, con los límites cuantitativos establecidos reglamentariamente para las dietas y asignaciones para gastos normales de manutención de los trabajadores por cuenta ajena.

El límite conforme al artículo 9 del RIRPF será de 26,67 euros al día en territorio nacional español o 48,08 euros al día cuando el desplazamiento del empresario sea al extranjero. Si, además, como consecuencia del desplazamiento se pernocta, estas cantidades se duplican.

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Hay que recordar que, para poder aplicar la deducción de los gastos de los suministros de la vivienda el autónomo debe comunicar a Hacienda la superficie de la vivienda destinada al desarrollar la actividad y que será la base para el cálculo de la deducción de los gastos de suministros.

Además, dichos gastos deben cumplir con los requisitos generales de deducibilidad, es decir, deben estar justificados mediante las correspondientes facturas y éstas deben estar registradas contablemente en los correspondientes libros registro.

El departamento Fiscal-Contable de ASELEC está a su disposición si necesita ampliar esta información y aclarar cualquier duda. Contacte con nosotros.

 

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Silvana Ricci

Economista

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC, asesoría y abogados.

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MI CASA ESTÁ OKUPADA

Mi casa está okupada, ¿y ahora qué puedo hacer?

En la actualidad, por desgracia muchos son los propietarios que se encuentran en la situación de tener una vivienda cerrada que ha sido okupada de manera ilegal, sin que los procedimientos judiciales existentes sean lo suficientemente satisfactorios para devolver la posesión de la misma a su legitimo propietario; Una situación que comienza a ser más habitual de lo deseado, a consecuencia del auge en los últimos años del denominado movimiento “Okupa”. 

En este contexto, el pasado 12 de junio entró en vigor una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación al procedimiento de desahucio, conocida ya como la “Ley del desahucio exprés”. 

El objetivo de esta reforma se centra en reducir los plazos concedidos al okupante, beneficiando así al propietario del inmueble, que podrá recuperar la posesión de su vivienda de manera más rápida, consiguiendo así una mayor eficacia del procedimiento judicial de desahucio. 

Así, el procedimiento queda reducido a la presentación de la demanda, que se podrá dirigir y notificar directamente a los ocupantes aun cuando no se conozca su identidad, solicitando la recuperación de la posesión de la vivienda, dando oportunidad a los okupantes para que, en el plazo de 5 días, aporten el título legal que justifica su posesión, siendo éste su único motivo de oposición. En caso de no aportarlo se ordena inmediatamente la entrega de la posesión y el desalojo de quien la estuviera ocupando, no pudiendo además ya recurrir esta resolución. 

Otra de las especialidades de esta reforma, en aras una vez más de proteger los derechos del  particular que tiene una vivienda cerrada y ha sido víctima de las mafias de la okupación, es que este procedimiento se encuentra limitado precisamente a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro o instituciones públicas. Así quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley los bancos, cajas de ahorro y fondos buitre. 

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Por último, y teniendo en cuenta que el fenómeno Okupa no proviene siempre de una mafia organizada, si no que la ocupación ilegal se realiza muchas veces por parte de  familias de riesgo en exclusión social, la reforma de la Ley contempla igualmente la coordinación entre Administraciones Públicas, a fin de poner en conocimiento de los servicios públicos competentes en materia de política social, esta situación. 

Por tanto, podemos concluir que con esta reforma legislativa en materia de okupaciones ilegales de viviendas, se prevé un mecanismo que debería ser más ágil y satisfactorio a la hora de recuperar una vivienda que ha sido okupada, y que tiene como principal fin, la protección de la propiedad privada de la persona de a pie. No obstante, la eficacia y rapidez del procedimiento  van a depender de la agilidad a la hora de tramitar el procedimiento que le otorgue cada juzgado, confiando eso sí en que este fenómeno vaya despareciendo, motivado por la existencia de este nuevo procedimiento judicial. 

No dude en ponerse en manos de un profesional que examine el caso en concreto y le asesore en defensa de sus intereses. Nuestros profesionales del Derecho están a su disposición. Contacte con nosotros.

 

Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Dpto. Jurídico

Aselec, asesoria y abogados

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FISCALIDAD DEL ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

En los últimos años se viene observando un aumento cada vez más significativo del uso de alojamientos privados que se destinan al alquiler turístico o vacacional. Si usted es arrendador de algún inmueble de su propiedad y ha decidido destinarlo a este fin a través de una plataforma dedicada al alquiler vacacional, estamos seguros de que la siguiente información le va a resultar de gran interés.

ACTIVIDAD DE ALQUILER DE UN APARTAMENTO TURÍSTICO

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 

Por tanto, cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa se tratará de un alquiler turístico, que se someterá a un régimen específico, según establece el art.5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS DEL ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

Con la finalidad de realizar una correcta clasificación en las Tarifas del IAE, De acuerdo con la regla 4ª.1 de la Instrucción para la aplicación de las Tarifas del IAE, existen diferentes posibilidades dentro de la actividad de alquiler de apartamentos turísticos:

  • En primer lugar, cabe analizar la actividad por la que una persona o entidad cede, a cambio de un precio, apartamentos por periodos de tiempo determinados prestando servicios de hospedaje tales como limpieza de inmuebles, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación. En este sentido, las Tarifas del IAE clasifican la actividad el epígrafe 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, en el que se encuentran aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping. En particular, tienen su encuadre en dicho grupo los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares.
  • En segundo lugar, debemos analizar el supuesto en el que una persona o entidad propietaria de un apartamento turístico lo arrienda a una entidad mercantil o persona física que lo explota como establecimiento extrahotelero, contratando ésta, su ocupación con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los riesgos de la explotación. La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (consulta DGT V2540-08).
  • En tercer lugar, cabe estudiar el supuesto que dicha actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones. Por tanto, en la medida en que esto sea así, estaremos ante una actividad propia del epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”, debiendo el titular de la actividad, en principio, darse de alta y tributar por el mismo. 

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS DEL ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.

Para que proceda esa calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera. A modo de ejemplo, no se consideran como tales: los servicios de limpieza realizados antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de éstos o la entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (por ejemplo, en el caso de un usufructuario del inmueble que cede el mismo) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.

Al rendimiento neto resultante de esa operación no le resultará aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

Los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión, generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% o 2%) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos (o, en su caso, arrendado).

No obstante, el arrendamiento se puede entender como una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas cuando, además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera como pueden ser: servicios periódicos de limpieza, de cambio de ropa, de restauración, de ocio u otros de naturaleza análoga o cuando, sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad.

Le interesa

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO DEL ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

A efectos del IVA, quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos o vacacionales tiene la condición de empresario y estos ingresos están sujetos al impuesto según lo establecido en el artículo 4.uno de la Ley del IVA.

Asimismo, conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18 entre otras), están exentos del IVA aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico deberá tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero por aplicación del artículo 91.uno.2. 2º de la Ley del IVA y de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos (consulta V0714-15).

La Ley 37/1992 del IVA expone como ejemplos de “servicios complementarios propios de la industria hotelera” los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos (art 20.uno.23º. b.). En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración. (Consultas DGT V0081.16 y V0575.15)

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN DEL ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

Desde 2018 se establece una nueva obligación de suministro de información relativo a los arrendamientos de viviendas con fines turísticos a través del modelo 179, que deben presentar las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos (ya sean analógicos o digitales); y, en particular, las denominadas “plataformas colaborativas” que intermedien en dichas cesiones.

Todos los detalles de esta nueva obligación de suministro de información fue publicada en un post anterior. Puede consultarlo aquí👇🏻

 

Para una mejor comprensión de todo lo expuesto, les resumimos la información en este cuadro:

CUADRO-FISCALIDAD-ALQUILER-TURISTICO-VACACIONAL

 

Si tiene alguna duda acerca de la fiscalidad de su vivienda arrendada o necesita ampliar esta información, no dude en contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarle. Contacte con nosotros aquí.

 

Silvana Ricci

Economista

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC, asesoría y abogados.