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¿CUÁL ES EL TIPO DE IVA APLICABLE A LA REFORMA DE MI VIVIENDA?

Si tiene pensado hacer una reforma en su vivienda habitual o bien, ha decidido rehabilitar la casa del campo para poder disfrutarla con la familia, estas son las claves a tener en cuenta para saber si la operación tributará al tipo reducido o al tipo general en el IVA.

Nos vamos a centrar en aquellos casos en los que sería de aplicación el tipo de IVA reducido del 10%. Hay dos requisitos indispensables que deben darse en toda ejecución de obra para poder aplicarlo:

– El contrato de obra deberá estar formalizado entre el promotor y el profesional o entidad que ejecuta la obra, no aplicándose el tipo reducido si el trabajo se ha contratado por un tercero, como por ejemplo, una entidad aseguradora, en el caso en el que a ésta le corresponda asumir el coste de la misma.

– Las ejecuciones de obra han de tener por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a viviendas.

Por lo tanto, no tendrán la consideración de obras de rehabilitación, o en su caso, de reparación y renovación de edificios de viviendas las ejecuciones de obra realizadas específicamente para la rehabilitación, renovación o reparación de los propios locales comerciales, por no cumplir las condiciones señaladas anteriormente. Estas obras específicas efectuadas en los locales, tributarían al tipo impositivo general del 21 por ciento.”.

¿REHABILITACIÓN O REFORMA?

Pero no se trata de dos requisitos únicos, sino que, es necesario determinar si la ejecución de obra que vamos a llevar a cabo se considera rehabilitación, o se trata de una renovación o reforma. En cada uno de los casos se deben cumplir ciertas condiciones.

Para ello vamos a comenzar dando unas pequeñas nociones de lo que se entiende por rehabilitación y renovación.

Según el artículo 20, apartado uno, número 22º, letra B), de la Ley 37/1992, se considera REHABILITACIÓN a aquella obra que tenga por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas, cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición. En el caso en el que hubiesen transcurridos más de dos años entre la adquisición y el momento de la rehabilitación, el valor de ésta tiene que ser superior al 25% del valor mercado de la vivienda en el momento de su rehabilitación. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

Las condiciones que debe cumplir este tipo de obra para que le corresponda un tipo de tributación del 10 por ciento, son las siguientes:

1- El importe de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación tiene que suponer más del 50% del coste total del proyecto.

2- Cumpliéndose el requisito anterior, el coste total de las obras o el coste del proyecto de rehabilitación tiene que ser superior al 25 por ciento del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.

De no cumplirse las condiciones anteriores, el tipo impositivo aplicable a la obra sería el general del 21 por ciento.

Cuando el proyecto que se va a llevar a cabo no pueda calificarse como rehabilitación de acuerdo a los criterios señalados, nos encontraremos frente a una RENOVACIÓN O REPARACIÓN, según el artículo 91.uno.2, número 10º, de la Ley 37/1992.

En este caso se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento, a aquellas ejecuciones de obra realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

También se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Si se supera el límite del 40% en el coste de los materiales aportados, la ejecución de obra de renovación o reparación tendrá la calificación de entrega de bienes y, por consiguiente, tributará, toda ella, al tipo general del Impuesto del 21%

Para que se vean  más claros estos límites a tener en cuenta en cada una de las operaciones, veremos el siguiente cuadro-resumen:

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SERVICIOS QUE NO TRIBUTAN AL  10%.

Y por último, resaltar que hay una serie de servicios que aunque estén directamente relacionados con la ejecución de la obra, no tributarán a tipo reducido. Son los siguientes:

– El servicio prestado por el arquitecto al promotor o constructor tributa al tipo general del 21%.

– Los servicios consistentes en el control de calidad de los materiales de construcción de una edificación tributan al tipo general del 21%, no teniendo la calificación de ejecución de obra, sino prestación de servicios.

– El traslado de tierras no tiene la consideración de una ejecución de obra para la construcción de viviendas, sino que se trata de la prestación de un servicio, tributando al 21%.

– El transporte de residuos y escombros procedentes de obras menores de construcción y reparación domiciliaria tributa al tipo reducido del 10%, siempre y cuando dicho transporte no sea accesorio a una actividad principal.

 

Si no tiene claro cuál será el tipo impositivo que le deben aplicar por la obra que va a realizar, en ASELEC asesoría y abogados, le ayudamos mediante un estudio personalizado, así como en la planificación fiscal de sus operaciones para minimizar el coste fiscal de las mismas. Contacte con nosotros sin compromiso.

 

Inma Teruel

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC asesoría y abogados

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DEDUCIBILIDAD DE GASTOS POR SUMINISTROS Y DE MANUTENCIÓN EN ESTIMACION DIRECTA

Tal y como ya adelantabamos en este artículo, con efectos 1 de enero de 2018 se produjo una modificación del artículo 30.2.5ª de la LIRPF, a través de la Ley 6/2017, de 24 de octubre, de Reformas Urgentes del Trabajo Autónomo, para regular la forma de deducir los gastos por suministros en la vivienda habitual cuando se comparte su uso para tal fin y para el desarrollo de una actividad económica, así como para fijar límites y condiciones a la deducción de gastos de manutención del propio contribuyente que desarrolla una actividad económica. 

Como consecuencia de la modificación anteriormente mencionada, hay que tener en cuenta las dos nuevas reglas especiales para la deducción de estos gastos en IRPF. 

  • Gastos por suministros en la vivienda habitual.

En los casos en que el contribuyente afecte parcialmente su vivienda habitual al desarrollo de la actividad económica, la Dirección General de Tributos tradicionalmente ha defendido que sólo los gastos derivados de la propiedad (alquiler, IBI, comunidad, etc.) eran deducibles en el porcentaje de superficie en que estuviera afecta a dicha actividad, mientras que los gastos por suministros, dado su carácter indivisible, no eran deducibles. Esta postura ha generado durante años bastante polémica.

Desde 2018, con la reforma introducida por la Ley 6/2017, se establece que los gastos de suministros de dicha vivienda de uso mixto, tales como agua, gas, electricidad, telefonía e internet, serán deducibles en el porcentaje resultante de aplicar el 30 por ciento a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad respecto a su superficie total, salvo que se pruebe un porcentaje superior o inferior. De este modo, el porcentaje final deducible se reduce significativamente respecto al que se venía aplicando con anterioridad.

Veamos el siguiente ejemplo:

Supongamos que la vivienda habitual de un contribuyente tiene 100 m² y que se afecta a la actividad económica que desarrolla 20 m². Los gastos anuales por suministros ascienden a 4.000 euros.

Proporción de la vivienda habitual afecta: 20 m² / 100 m² = 20%

Porcentaje de deducción = 30% x 20% = 6%

Gastos deducibles: 4.000 € x 6% = 240 €

La comunicación a la AEAT de la afectación de la vivienda al desarrollo de la actividad deberá efectuarse mediante la presentación de la declaración censal Modelo 036 o 037.

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  • Gastos de manutención del propio contribuyente.

Los gastos de manutención del propio contribuyente incurridos en el desarrollo de la actividad económica, sólo podrán deducirse siempre y cuando se produzcan en establecimientos de restauración y hostelería y se abonan utilizando cualquier medio electrónico de pago, con los límites cuantitativos establecidos reglamentariamente para las dietas y asignaciones para gastos normales de manutención de los trabajadores por cuenta ajena.

El límite conforme al artículo 9 del RIRPF será de 26,67 euros al día en territorio nacional español o 48,08 euros al día cuando el desplazamiento del empresario sea al extranjero. Si, además, como consecuencia del desplazamiento se pernocta, estas cantidades se duplican.

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Hay que recordar que, para poder aplicar la deducción de los gastos de los suministros de la vivienda el autónomo debe comunicar a Hacienda la superficie de la vivienda destinada al desarrollar la actividad y que será la base para el cálculo de la deducción de los gastos de suministros.

Además, dichos gastos deben cumplir con los requisitos generales de deducibilidad, es decir, deben estar justificados mediante las correspondientes facturas y éstas deben estar registradas contablemente en los correspondientes libros registro.

El departamento Fiscal-Contable de ASELEC está a su disposición si necesita ampliar esta información y aclarar cualquier duda. Contacte con nosotros.

 

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Silvana Ricci

Economista

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC, asesoría y abogados.

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MI CASA ESTÁ OKUPADA

Mi casa está okupada, ¿y ahora qué puedo hacer?

En la actualidad, por desgracia muchos son los propietarios que se encuentran en la situación de tener una vivienda cerrada que ha sido okupada de manera ilegal, sin que los procedimientos judiciales existentes sean lo suficientemente satisfactorios para devolver la posesión de la misma a su legitimo propietario; Una situación que comienza a ser más habitual de lo deseado, a consecuencia del auge en los últimos años del denominado movimiento “Okupa”. 

En este contexto, el pasado 12 de junio entró en vigor una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación al procedimiento de desahucio, conocida ya como la “Ley del desahucio exprés”. 

El objetivo de esta reforma se centra en reducir los plazos concedidos al okupante, beneficiando así al propietario del inmueble, que podrá recuperar la posesión de su vivienda de manera más rápida, consiguiendo así una mayor eficacia del procedimiento judicial de desahucio. 

Así, el procedimiento queda reducido a la presentación de la demanda, que se podrá dirigir y notificar directamente a los ocupantes aun cuando no se conozca su identidad, solicitando la recuperación de la posesión de la vivienda, dando oportunidad a los okupantes para que, en el plazo de 5 días, aporten el título legal que justifica su posesión, siendo éste su único motivo de oposición. En caso de no aportarlo se ordena inmediatamente la entrega de la posesión y el desalojo de quien la estuviera ocupando, no pudiendo además ya recurrir esta resolución. 

Otra de las especialidades de esta reforma, en aras una vez más de proteger los derechos del  particular que tiene una vivienda cerrada y ha sido víctima de las mafias de la okupación, es que este procedimiento se encuentra limitado precisamente a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro o instituciones públicas. Así quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley los bancos, cajas de ahorro y fondos buitre. 

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Por último, y teniendo en cuenta que el fenómeno Okupa no proviene siempre de una mafia organizada, si no que la ocupación ilegal se realiza muchas veces por parte de  familias de riesgo en exclusión social, la reforma de la Ley contempla igualmente la coordinación entre Administraciones Públicas, a fin de poner en conocimiento de los servicios públicos competentes en materia de política social, esta situación. 

Por tanto, podemos concluir que con esta reforma legislativa en materia de okupaciones ilegales de viviendas, se prevé un mecanismo que debería ser más ágil y satisfactorio a la hora de recuperar una vivienda que ha sido okupada, y que tiene como principal fin, la protección de la propiedad privada de la persona de a pie. No obstante, la eficacia y rapidez del procedimiento  van a depender de la agilidad a la hora de tramitar el procedimiento que le otorgue cada juzgado, confiando eso sí en que este fenómeno vaya despareciendo, motivado por la existencia de este nuevo procedimiento judicial. 

No dude en ponerse en manos de un profesional que examine el caso en concreto y le asesore en defensa de sus intereses. Nuestros profesionales del Derecho están a su disposición. Contacte con nosotros.

 

Estefanía Belchí Poveda

Abogada

Dpto. Jurídico

Aselec, asesoria y abogados

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FISCALIDAD DEL ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

En los últimos años se viene observando un aumento cada vez más significativo del uso de alojamientos privados que se destinan al alquiler turístico o vacacional. Si usted es arrendador de algún inmueble de su propiedad y ha decidido destinarlo a este fin a través de una plataforma dedicada al alquiler vacacional, estamos seguros de que la siguiente información le va a resultar de gran interés.

ACTIVIDAD DE ALQUILER DE UN APARTAMENTO TURÍSTICO

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 

Por tanto, cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa se tratará de un alquiler turístico, que se someterá a un régimen específico, según establece el art.5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS DEL ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

Con la finalidad de realizar una correcta clasificación en las Tarifas del IAE, De acuerdo con la regla 4ª.1 de la Instrucción para la aplicación de las Tarifas del IAE, existen diferentes posibilidades dentro de la actividad de alquiler de apartamentos turísticos:

  • En primer lugar, cabe analizar la actividad por la que una persona o entidad cede, a cambio de un precio, apartamentos por periodos de tiempo determinados prestando servicios de hospedaje tales como limpieza de inmuebles, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación. En este sentido, las Tarifas del IAE clasifican la actividad el epígrafe 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, en el que se encuentran aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping. En particular, tienen su encuadre en dicho grupo los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares.
  • En segundo lugar, debemos analizar el supuesto en el que una persona o entidad propietaria de un apartamento turístico lo arrienda a una entidad mercantil o persona física que lo explota como establecimiento extrahotelero, contratando ésta, su ocupación con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los riesgos de la explotación. La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (consulta DGT V2540-08).
  • En tercer lugar, cabe estudiar el supuesto que dicha actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones. Por tanto, en la medida en que esto sea así, estaremos ante una actividad propia del epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”, debiendo el titular de la actividad, en principio, darse de alta y tributar por el mismo. 

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS DEL ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.

Para que proceda esa calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera. A modo de ejemplo, no se consideran como tales: los servicios de limpieza realizados antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de éstos o la entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (por ejemplo, en el caso de un usufructuario del inmueble que cede el mismo) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.

Al rendimiento neto resultante de esa operación no le resultará aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

Los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión, generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% o 2%) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos (o, en su caso, arrendado).

No obstante, el arrendamiento se puede entender como una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas cuando, además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera como pueden ser: servicios periódicos de limpieza, de cambio de ropa, de restauración, de ocio u otros de naturaleza análoga o cuando, sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad.

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IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO DEL ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

A efectos del IVA, quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos o vacacionales tiene la condición de empresario y estos ingresos están sujetos al impuesto según lo establecido en el artículo 4.uno de la Ley del IVA.

Asimismo, conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18 entre otras), están exentos del IVA aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico deberá tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero por aplicación del artículo 91.uno.2. 2º de la Ley del IVA y de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos (consulta V0714-15).

La Ley 37/1992 del IVA expone como ejemplos de “servicios complementarios propios de la industria hotelera” los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos (art 20.uno.23º. b.). En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración. (Consultas DGT V0081.16 y V0575.15)

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN DEL ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL

Desde 2018 se establece una nueva obligación de suministro de información relativo a los arrendamientos de viviendas con fines turísticos a través del modelo 179, que deben presentar las personas o entidades que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos (ya sean analógicos o digitales); y, en particular, las denominadas “plataformas colaborativas” que intermedien en dichas cesiones.

Todos los detalles de esta nueva obligación de suministro de información fue publicada en un post anterior. Puede consultarlo aquí👇🏻

 

Para una mejor comprensión de todo lo expuesto, les resumimos la información en este cuadro:

CUADRO-FISCALIDAD-ALQUILER-TURISTICO-VACACIONAL

 

Si tiene alguna duda acerca de la fiscalidad de su vivienda arrendada o necesita ampliar esta información, no dude en contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarle. Contacte con nosotros aquí.

 

Silvana Ricci

Economista

Dpto. Fiscal-Contable

ASELEC, asesoría y abogados.

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NUEVA DECLARACION PARA ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO TURISTICO

Con la finalidad de prevenir el fraude fiscal de las personas o entidades, en particular, las denominadas “plataformas colaborativas” que intermedian en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, ha sido aprobada recientemente una nueva obligación de información que se materializa en la presentación de una nueva declaración informativa a través del modelo 179.

El Proyecto de Orden Ministerial por el que se aprueba el modelo 179 “Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos” establece asimismo los obligados, las condiciones y el procedimiento para el cumplimiento de esta nueva obligación de información.

Entre los aspectos más relevantes a tener en cuenta del Proyecto anteriormente referido, caben destacar los siguientes:

Obligados a su presentación:

Lo están las personas y entidades que presten el servicio de intermediación entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos, ya sea a título oneroso o gratuito, a partir del 1 de enero de 2018.

En particular, las personas o entidades que, constituidas como “plataformas colaborativas”, intermedien en la cesión de uso y tengan la consideración de prestador de servicios de la sociedad de la información, con independencia de que preste o no el servicio subyacente objeto de intermediación o de la imposición de condiciones respecto de los cedentes o cesionarios del servicio en relación al mismo tales como precio, seguros, plazos u otras condiciones contractuales.

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Contenido de la declaración:

  • Identificación del titular de la vivienda, la del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinta del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.
  • Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en su caso.
  • Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos, así como la fecha de inicio de cesión de la misma.
  • Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.
  • Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de la vivienda.

Fecha de intermediación en la operación.

Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito y otro medio de pago).

Forma de presentación

La información se remitirá a la AEAT mediante el envío de los correspondientes mensajes informáticos legalmente establecidos.

Plazo de presentación

La declaración tendrá una periodicidad trimestral, y se referirá a las operaciones realizadas en cada trimestre natural, debiendo presentarse en el plazo comprendido entre el primer y el último día del mes natural posterior a la finalización del trimestre a que se refiera.

No obstante, las declaraciones correspondientes a los dos primeros trimestres del 2018 pueden presentarse desde el 1 de julio hasta el 31 de diciembre del mismo año. Las correspondientes al tercer y cuarto trimestre de 2018 deben presentarse hasta el 31 de octubre de 2018 y 31 de enero de 2019, respectivamente.

La principal consecuencia de la aprobación de esta medida es el incremento del control y, por ende, de la recaudación por parte de la Agencia Tributaria derivada de los alquileres vacacionales no declarados hasta la fecha.

Asimismo, resulta llamativo destacar las elevadas sanciones previstas que son de aplicación por no cumplir con esta nueva obligación informativa. Por ello, desde ASELEC Asesoría y Abogados le instamos a que contacte con nosotros para poder asesorarle en esta materia fiscal y resolver todas sus dudas.

 

Silvana Ricci
Economista
Dpto. Fiscal-Contable
ASELEC, asesoría y abogados.

 

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NUEVAS MEDIDAS DE PROTECCION PARA LOS DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS

La actual situación social sigue requiriendo la adopción de medidas favorables a familias que sufren la adversidad económica y que, unido a la próxima finalización de suspensión de lanzamientos que finalizaba el próximo 15 de mayo del año en curso, ha motivado la aprobación del Real Decreto Ley 5/2017, de 17 de marzo, que amplía y profundiza las medidas de protección a los colectivos vulnerables por las crisis , y que entró el vigor el pasado 19 de marzo.
Las novedades de dicha norma resultan de ampliar el ámbito de aplicación de las medidas de protección a deudores hipotecarios que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, incluyendo ahora:

1º. La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
2.º La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
3.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
5.º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
6.º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.
7.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar.

Igualmente, entran dentro del ámbito de aplicación de este Real Decreto, los colectivos que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.
Por otro lado, se amplía en tres años, hasta mayo de 2020, la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.
Igualmente, se establecen mecanismos para alquiler al deudor ejecutado, en caso de ejecución de vivienda habitual y cuyo lanzamiento haya sido objeto de suspensión. Así, se establece un periodo de hasta 5 años, ampliables por otros 5, de arrendamiento de la vivienda, disponiendo de un plazo de 6 meses para solicitarlo desde la entrada en vigor del Real Decreto o desde que se decrete la suspensión del lanzamiento si este fuera posterior.
Por último, se han de destacar las medidas complementarias que, en el plazo de 8 meses desde la entrada en vigor del mencionado Real Decreto, habrán de determinarse por el Gobierno a fin de facilitar la recuperación de la propiedad de la vivienda habitual de los deudores hipotecarios que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, cuando ésta hubiera sido objeto de procedimiento de ejecución hipotecaria.

 

 

Estefanía Belchí Poveda
Dpto. Jurídico.
Aselec Consultores S.L.

TRIBUTACION EN IRPF DEL ALQUILER DE VIVIENDAS VACACIONALES

Recientemente, la Agencia Tributaria ha anunciado que ejercerá un mayor control sobre los ingresos generados por el arrendamiento de viviendas vacacionales: apartamentos en la costa, casas rurales, pisos de temporada… ya sea a través de plataformas de alquiler o a través de anuncios particulares.

Lo que vamos a analizar a continuación es la tributación en el Impuesto sobre La Renta de las Personas Físicas de este tipo de arrendamientos entre particulares.

Para el arrendador o propietario, estos ingresos suponen un rendimiento de capital inmobiliario, donde tenemos que diferenciar dos períodos en el ejercicio a declarar, el período en el que la vivienda ha estado alquilada y el período en el que la vivienda está libre o a su disposición.

PERIODO EN EL QUE LA VIVIENDA ESTA ALQUILADA.

 

En este período, hay que declarar como ingreso la renta cobrada al inquilino, pero se podrá deducir de dicha cantidad, cualquier gasto necesario para la puesta a disposición del bien al inquilino, como por ejemplo, gastos de suministros de luz o agua, gastos de conservación y reparación de la vivienda, tributos no estatales (IBI), el importe del seguro de la vivienda, gastos de comunidad, etc.

 

No obstante, hay que tener en cuenta que dichos gastos sólo se pueden deducir proporcionalmente al tiempo en que la vivienda esté alquilada, es decir, si disponemos de un seguro anual de la vivienda, sólo podremos deducir como gasto la parte proporcional a los meses que está alquilada, ya que sólo esa parte del gasto revierte en la generación de ingresos por alquiler.
En el supuesto de arrendamiento de vivienda vacacional, no es posible aplicar la reducción del 60% al rendimiento neto, ya que esta reducción sólo es aplicable en los casos en los que el inmueble sea destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda al arrendatario y no como vivienda ocasional en un período vacacional.

PERIODO EN EL QUE LA VIVIENDA NO ESTA ALQUILADA.

El período en el que la vivienda no está alquilada, supone una imputación de renta para su propietario, es decir, se computa un “ingreso” por los días del año en los que la vivienda está libre o a su disposición. Se grava el hecho de ser propietario de un bien inmueble que no constituye la vivienda habitual del contribuyente.
Esta imputación de renta se calcula en función del valor catastral de bien, dependiendo de si ese valor ha sido o no revisado por la Dirección General del Catastro. Si el valor catastral del inmueble ha sido revisado, el ingreso se calcula multiplicando dicho valor por 1,1% y si por el contrario, el valor catastral no ha sido revisado, el ingreso supondrá el 2% del valor catastral.

 

Si tiene alguna duda o necesita ampliar esta información, no dude en contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarle.

 

Marga Velasco
Dpto. Contable-Fiscal
Aselec consultores, s.l.p.

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NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

El TS precisa los efectos de la declaración como abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado en los contratos de préstamo hipotecario.

La cláusula de vencimiento anticipado es aquella que se encuentra dentro de los préstamos hipotecarios y que permite al banco, o quien quiera que sea el prestamista, reclamar la totalidad de la deuda con anterioridad al plazo acordado para su devolución, cuando se producen impagos por parte del deudor, incluso cuando el impago venga referido a una sola de las cuotas.
La abusividad de esta cláusula ha sido puesta en entredicho habida cuenta de los efectos jurídicos que el vencimiento anticipado de dicha cláusula supone y que no son otros que el tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria. Por ello, el Tribunal Supremo mediante Auto de fecha 8 de febrero, ha planteado dos cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea a efectos de que determine el alcance de las facultades que ostenta un tribunal nacional una vez determinada la nulidad de esta cláusula.

 

En concreto, las consultas realizadas por el Alto Tribunal van dirigidas a que el TJUE se pronuncie sobre si se puede declarar parcialmente la abusividad de la cláusula, dando por válido el resto de la misma, más específicamente, si se decreta la nulidad del inciso “impago de una sola cuota” el resto de la cláusula de vencimiento anticipado puede permanecer vigente.

 

Por otro lado, se plantea el hecho de si un tribunal nacional puede determinar que la aplicación de su Derecho interno es más ventajosa para el deudor, aunque ello suponga continuar con el procedimiento de ejecución hipotecaria, que sobreseerlo y que el deudor quede expuesto a una ejecución ordinaria tras una sentencia firme en un juicio declarativo y ello, porque el procedimiento de ejecución hipotecaria es un procedimiento especial que protege en ciertos aspectos al deudor ejecutado, al contrario que la ejecución ordinaria.

 

Así pues, aún a la espera de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie, las primeras consecuencias jurídicas no se han hecho esperar en la provincia de Murcia y, las ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo en aplicación de esta cláusula ya han sido suspendidas tanto por parte de los Juzgados de Primera Instancia como la Audiencia Provincial, en tanto en cuanto no se resuelvan las cuestiones prejudiciales planteadas por el Tribunal Supremo.

 

 

Estefanía Belchí Poveda.
Dpto. Jurídico.
Aselec Consultores.