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EXENCIONES APLICABLES A LA GANANCIA POR LA VENTA DE VIVIENDA EN RENTA 2016

Si ha transmitido una vivienda situada en España durante el ejercicio 2016 tenga en cuenta que debe declararla como una ganancia o pérdida patrimonial a efectos del IRPF. ¿hay alguna exención al pago del impuesto en caso de ganancia patrimonial?. Lo explicamos a continuación.

Si es propietario residente en el territorio español, deberá declarar en el impuesto sobre la renta de las personas físicas IRPF y en el caso de que sea propietario no residente deberá declararla en impuesto sobre la renta de no residentes IRNR. En esta publicación vemos el primero de los casos.

¿Cómo se determina la ganancia o pérdida patrimonial?

La determinación del importe de la ganancia o pérdida patrimonial que proceda de la transmisión, onerosa (venta) o lucrativa (donación), de la vivienda viene determinada por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición del inmueble. Dichos valores estarán formados por los siguientes conceptos:

Valor de adquisición

(+) Importe real de la adquisición (o valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

(+) Inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos sin que se computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación.

(+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses), satisfechos por el adquirente. Como son los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, ITPAJD, IVA o ISD.

(-) Amortizaciones fiscalmente deducibles computándose en todo caso la amortización mínima. No procede computar amortización por aquellos bienes no susceptibles de depreciación, como por ejemplo, los terrenos, los valores mobiliarios, etc.

 

Valor de transmisión

(+) Importe real de la transmisión, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste (o valor de transmisión a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

(-) Gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente como son los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad o la Plusvalía municipal.

¿En qué casos las ganancias patrimoniales por transmisión de vivienda están exentas?

 

Transmisión de vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (Art. 33.4.b y disposición adicional decimoquinta de la Ley del IRPF).

Está exenta de tributación en el IRPF, la ganancia derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual de contribuyentes mayores de 65 años, tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.

A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Asimismo, para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

También se declara exenta la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual realizada por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Transmisión de cualquier bien inmueble (no necesariamente vivienda habitual) por contribuyentes mayores de 65 años con reinversión del importe obtenido en rentas vitalicias (Arts. 38.3 Ley IRPF; 42 Reglamento).

Quedan exentas de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor.

Condiciones y requisitos para la aplicación de la exención:

  • El contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente, que tendrá condición de beneficiario, y una entidad aseguradora.
  • La renta vitalicia deberá tener una periodicidad inferior o igual al año, comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución, y el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un 5 por 100 respecto del año anterior.
  • El contribuyente deberá comunicar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia que se contrata constituye la reinversión del importe obtenido por la transmisión de elementos patrimoniales, a efectos de la aplicación de la exención prevista en este artículo.

La cantidad máxima total cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros.

Si como consecuencia de la reinversión del importe de una transmisión en una renta vitalicia se superase, considerando las reinversiones anteriores, la cantidad de 240.000 euros, únicamente se considerará reinvertido el importe de la diferencia entre 240.000 euros y el importe de las reinversiones anteriores.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

La renta vitalicia deberá constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión del elemento patrimonial.

No obstante, cuando la ganancia patrimonial esté sometida a retención y el valor de transmisión minorado en el importe de la retención se destine íntegramente a constituir una renta vitalicia en el citado plazo de seis meses, el plazo para destinar el importe de la retención a la constitución de la renta vitalicia se ampliará hasta la finalización del ejercicio siguiente a aquel en el que se efectúe la transmisión.

El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas o la anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia constituida, determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente.

En tal caso, el contribuyente imputará la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, que se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.

Transmisión de la vivienda habitual con reinversión del importe obtenido en otra vivienda habitual (Arts. 38.1 Ley IRPF, 41 Reglamento).

Hablamos ahora de cualquier contribuyente, no necesariamente mayor de 65 años. Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter.

El contribuyente tiene que manifestar su voluntad de acogerse a dicha exención y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida (o, en su caso, la rehabilitada) tengan la consideración de vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en los plazos y condiciones que a continuación se indican.

La reinversión del importe obtenido en la transmisión deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años (podrán ser dos años precedentes o posteriores a la fecha de la citada transmisión). Para que la exención sea plena, se deberá reivertir en la nueva vivienda habitual todo el importe obtenido por la venta de la antigua vivienda habitual menos los gastos satisfechos por la venta y la hipoteca cancelada en su caso. Si se reinvierte una cantidad menor, la exención sobre la ganancia es proporcional al importe reinvertido.

El incumplimiento de cualquiera de las condiciones de la reinversión determina el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente debe imputar la parte de la ganancia patrimonial que resulte no exenta al año de su obtención, practicando, para ello, declaración-liquidación complementaria con inclusión de los intereses de demora.

Una Ganancia de patrimonio en el IRPF puede suponer un importante pago de impuestos. Planifique fiscalmente la operación. Consúltenos si necesita ayuda de nuestros asesores.

 

Silvana Ricci
Dpto. Fiscal-Contable.
ASELEC asesoría y abogados

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