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LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES NO COBRADOS NO DEVENGAN IVA DURANTE EL ESTADO DE ALARMA

La Consulta Vinculante Consulta V2053-20, de 23 de junio de 2020, de la Subdirección General de Impuestos sobre el Consumo, establece que los arrendamientos no cobrados a los arrendatarios de locales por condonación no están sujetos al IVA. 

Se ha publicado la Consulta Vinculante Consulta V2053-20, de 23 de junio de 2020, de la Subdirección General de Impuestos sobre el Consumo, que establece que los arrendamientos no cobrados a los arrendatarios de locales por condonación no están sujetos al IVA. 

La consultante es una persona física propietaria de un local comercial que lo tiene arrendado y que se encuentra destinado a la actividad de cafetería. Como consecuencia del estado de alarma la consultante no va a cobrarle al arrendatario la renta correspondiente a varias mensualidades, y se pregunta si dichas mensualidades se encontrarían sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido.

En contestación, la Dirección General de Tributos establece el siguiente criterio “Parece evidente que, cuando como consecuencia de la aplicación del estado de alarma, no es posible para el arrendatario de un local de negocio desarrollar en ninguna medida la actividad económica que venía desarrollando en el mismo, y si el arrendador condona totalmente el pago de la deuda, la no sujeción del correspondiente autoconsumo de servicios no puede generar distorsiones en la competencia ni actual ni futura, ni en el mercado de arrendamientos ni en del sector de actividad afectado mientras se mantengan dichas medidas. En consecuencia, no estarán sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido los autoconsumos derivados de la condonación de la renta de un local de negocios cuando el arrendatario no pueda realizar actividad económica alguna en el mismo por aplicación de las disposiciones establecidas durante la vigencia del estado de alarma.”

Debemos destacar que este criterio se refiere al caso concreto en que el arrendador “condona” el cobro de la renta al arrendatario, pues si aquel considera que sí corresponde la prestación de servicios de arrendamiento por cualquier causa, y quiere cobrar la renta al arrendatario, deberá emitir factura y devengar el IVA, aún en el caso en que el arrendatario no satisfaga su pago por su disconformidad. 

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COVID-19 PAUTAS Y RECOMENDACIONES SANITARIAS PARA EJERCER LA ACTIVIDAD COMERCIAL

Resolución de 16 de junio de 2020, de la Secretaría de Estado de Comercio, por la que se publica el Acuerdo de la Conferencia Sectorial de Comercio Interior, sobre pautas y recomendaciones sanitarias para ejercer la actividad comercial

BOE 23 Junio 2020

La Conferencia Sectorial de Comercio Interior, en su reunión de 10 de junio de 2020, adoptó por asentimiento un acuerdo de medidas, como recomendaciones o pautas, a tener en cuenta por las comunidades y ciudades autónomas, en relación a las condiciones sanitarias para ejercer la actividad comercial en sus regiones alcanzada la situación de nueva normalidad, una vez que haya dejado de estar vigente el estado de alarma decretado mediante el  Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

Se trata de las medidas que se han venido poniendo en práctica durante toda la crisis del coronavirus y que han demostrado su eficacia y han resultado indispensables para garantizar la higiene y la seguridad en la actividad comercial y en el proceso de compra por el consumidor.

ANEXO 
ACUERDO DE LA CONFERENCIA SECTORIAL DE COMERCIO INTERIOR DE 10 DE JUNIO DE 2020

El acuerdo concreta la intención de las administraciones competentes de aplicar al sector del comercio interior buenas prácticas, con el fin de mantener, superado el estado de alarma, un marco común, proporcionado y previsible, que contribuya a la recuperación del sector con las máximas garantías.

De esta forma, se garantiza cierta homogeneidad en las medidas de seguridad que deben implementarse en todos los comercios cualquiera que sea su ubicación, al aplicarse medidas consensuadas y proporcionales, acordadas por las autoridades competentes, en aras de facilitar la actividad empresarial del sector del comercio en todo el territorio del Estado y de transmitir un mensaje sólido y consistente al consumidor, incrementando su confianza.

El Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, establece en materia sanitaria unas bases mínimas relativas a distanciamiento interpersonal y de seguridad personal, correspondiendo a las comunidades y ciudades autónomas adoptar las medidas que consideren más oportunas para controlar la expansión del coronavirus y asegurar la higiene en los establecimientos comerciales y garantizar la seguridad sanitaria de sus trabajadores y de los consumidores. En lo que respecta al sector comercial, y siguiendo la línea del trabajo realizado en los últimos meses, se considera conveniente acordar un marco adicional de medidas que permitirán garantizar en todo el territorio y para todo el sector la armonía y homogeneidad necesaria.

En su virtud, las Comunidades Autónomas y el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo acuerdan considerar las siguientes medidas como recomendaciones o pautas a tener en cuenta por las mismas en relación a las condiciones sanitarias de los comercios. Se trata, de las medidas que se han venido poniendo en práctica durante toda la crisis del coronavirus y que han demostrado su eficacia y han resultado indispensables para garantizar la higiene y la seguridad en la actividad comercial y en el proceso de compra por el consumidor.

Con este acuerdo, se pretende que las comunidades y ciudades autónomas sigan ciertos principios comunes, lo que redundará en beneficio de los comerciantes (especialmente aquellos que tengan presencia en más de una comunidad autónoma) y también, en beneficio de trabajadores y consumidores:

Locales comerciales y seguridad de los clientes:

  • Exigir a los locales comerciales que aseguren el distanciamiento social de 1,5 m, lo que podrá implicar para garantizar su aplicación efectiva la limitación del aforo en el porcentaje necesario para mantener la citada distancia y el control del acceso de clientes. Cuando no sea posible mantener dicha distancia de seguridad, se observarán las medidas de higiene adecuadas para prevenir los riesgos de contagio.
  • Poner a disposición del cliente gel hidroalcohólico en la entrada del local.
  • Se establecerán medidas especiales para el control de aforo en centros comerciales y espacios de venta ambulante de forma que se garantice la distancia de seguridad.
  • Recomendar, cuando sea posible, sentidos de circulación de clientes en las zonas de mayor confluencia, diferenciando ambos sentidos mediante balizas, cintas de separación y/o vinilo adhesivo en el pavimento.
  • Mantener medidas de higiene del local, mínimo dos veces al día, y siendo una de ellas necesariamente entre la finalización de la jornada y el inicio de la siguiente, poniendo máxima atención en los elementos de uso común. Se utilizarán productos con actividad virucida demostrada.
  • Exigencia de especiales condiciones de higiene en aseos, zonas de uso común del personal, así como de áreas de descanso y de lactancia en centros comerciales.
  • Limitar el uso de ascensores a lo que permita el distanciamiento social de 1,5 m, con la posibilidad de ampliarse si todos los usuarios emplean mascarilla y el centro o establecimiento emplea los medios adecuados para su control.
  • Facilitar formas de pago y recepción del producto sin contacto.
  • Mantener medidas de desinfección de productos devueltos o probados.
  • Podrá prohibirse el uso de productos de prueba por parte del consumidor, asegurando el control por personal del establecimiento de su utilización o el uso de monodosis desechables tras cada uso.
  • Establecer la exigencia de higienización de la ropa de trabajo.
  • Ejercer un control sobre las actividades en ejes comerciales y centros comerciales que puedan generar aglomeraciones.
  • Limpieza de probadores frecuente, preferiblemente tras cada uso.
  • Protección de los productos para prueba individualizada en caso de sofás, camas, calzado, joyería o similar.
  • Los clientes deberán hacer uso de mascarillas, y en su caso, de guantes desechables para la manipulación de productos no empaquetados en autoservicio.

En cuanto a los trabajadores:

  • Se tendrán en cuenta y se respetarán los planes de protección que ya han establecido y están aplicando las empresas y los acuerdos alcanzados por las mismas con los sindicatos, de forma que el esfuerzo realizado por las empresas y empresarios se vea reforzado.
  • Los trabajadores deben contar con EPIS adecuados al nivel de riesgo, pudiendo establecerse adicionalmente otras medidas de protección física (uso de mamparas entre otros) cuando no sea posible garantizar una distancia de seguridad interpersonal mínima de 1,5 metros, de acuerdo con las recomendaciones de los servicios de prevención de riesgos laborales.
  • Instalación de papeleras preferentemente con apertura automática o pedal, para depositar guantes, pañuelos y mascarillas.
  • Mantener la gestión de los turnos laborales del personal trabajador para escalar la entrada de trabajadores, incorporando, de ser posible, flexibilización en los horarios de trabajo.
  • Mantener la exigencia de higienización del puesto y elementos de uso tras cada cambio de turno.

Medidas adicionales específicas para venta no sedentaria:

  • Los espacios no cubiertos habilitados para la celebración de mercados no sedentarios, podrán estar totalmente delimitados con cinta de obra, vallas, o con cualquier otro medio que permita marcar, de forma clara, los límites del espacio, y así, evitar una aglomeración de clientes.
  • Poner a disposición del cliente gel hidroalcohólico en cada puesto.
  • Recomendar muy especialmente, que en la venta no sedentaria se sustituyan el autoservicio y el contacto directo por el consumidor con los productos expuestos a la venta por el servicio por parte de un empleado.
  • Limpieza y desinfección de los puestos antes y después de su montaje; así como de los vehículos de carga.
  • Ampliar la distancia entre puestos, ampliando el espacio del mercadillo, pudiendo habilitar nuevos días de celebración, crear nuevos espacios de venta ambulante, ampliar horarios u otras medidas de efecto similar.
  • No manipular dinero por la misma persona que manipula el producto o exigir higiene de manos en cada transacción.

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COVID-19 ARRENDAMIENTOS DE LOCALES: PUBLICADAS LAS MEDIDAS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS PARA PYMES Y AUTÓNOMOS

COVID-19 ARRENDAMIENTOS DE LOCALES: PUBLICADAS LAS MEDIDAS SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS PARA PYMES Y AUTÓNOMOS

 

Analizamos el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. BOE del 22 de abril de 2020.

Puede leer también, en relación con este mismo Real Decreto-Ley 15/2020, el siguiente artículo:

MEDIDAS EN EL RDL 15/2020, SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS PARA PYMES Y AUTÓNOMOS

Finalmente, entre las numerosas medidas que se adoptan con la entrada en vigor mañana, 23 de abril de 2020, del RDL 15/2020, se ha dado regulación a la relación entre arrendadores y arrendatarios de locales de negocio, que resumimos en los siguientes términos:

El sistema aprobado en el Consejo de ministros de ayer es similar al establecido hace tres semanas para los alquileres de vivienda.

Se basa en la regulación de moratorias de pago distintas según se trate de:

  • un arrendador “entidad pública” o de un arrendador persona física o jurídica considerado como “gran tenedor “(con más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados)
  • o un pequeño propietario, considerado así el que es distinto del punto anterior.

 

En el caso de los grandes tenedores

Los inquilinos podrán solicitar en el plazo de un mes (hasta el 23 de mayo de 2020) la concesión de una moratoria en el pago de la renta, que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses, es decir, hasta el 14 de julio de 2020. El aplazamiento será sin ningún tipo de penalización ni intereses, y se podrá devolver, de manera fraccionada, durante los dos años siguientes a la conclusión de la moratoria, o teniendo en cuenta la duración del contrato si este finaliza antes.

Para estos supuestos, la norma publicada hoy también prevé que, la opción por esta moratoria impedirá la ejecución de garantías de pago, como avales bancarios o seguros de impago de alquiler.

 

Cuando el arrendador sea un pequeño propietario 

En el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este nuevo Real Decreto (hasta el 23 de mayo de 2020) “se podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario».

En nuestra opinión, el literal del artículo 2.1. del RDL no regula prácticamente nada respecto al pago de las rentas cuando se trata de arrendadores que no son grandes tenedores. «Se podrá solicitar el aplazamiento» viene a interpretarse como una protección para los arrendadores, y no como un derecho para los arrendatarios. El arrendatario (inquilino) puede solicitar, y el arrendador (propietario) no está obligado a aceptar la solicitud de aplazamiento, como en el caso de los propietarios Grandes Tenedores, que sí deben aceptarlo obligatoriamente. Por tanto, en este caso el legislador ha dejado el asunto en manos de la negociación entre el arrendador y el arrendatario.

 

Respecto a las fianzas

En todos caso, y siempre por acuerdo entre las partes, se podrá disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. Cuando se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a un año.

 

Consideración de PYMES y AUTONOMOS

En lo que no existen diferencias de regulación es en los requisitos exigidos para ser beneficiarios de estas prórrogas, los arrendatarios, que deben ser necesariamente PYMES Y AUTÓNOMOS:

  • El autónomo deberá estar afiliado y dado de alta desde, el 14 de marzo (fecha de entrada en vigor de la declaración del Estado de Alarma) en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA. En el caso de la PYME, por tamaño, se debe tratar de sociedades que tengan que cumplan con los requisitos para presentar Balance Abreviado.
  • Su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la pandemia. En caso contrario, será necesario acreditar la reducción de la facturación del mes previo al que se solicita la moratoria en, al menos, un 75% en relación a los meses de normalidad. Esta situación se acreditará al arrendador mediante una declaración responsable emitida por el arrendatario, en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
  • Esta exigencia que es válida tanto para pymes como para autónomos tendrán que estar reflejadas en los libros de contabilidad, que podrán ser requeridos por el arrendador.

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Y, para terminar, recuerde que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.

La interpretación jurídica de las normas corresponde a los profesionales, que estamos a su disposición para aconsejarle de acuerdo a sus objetivos y necesidades particulares.

En ASELEC contamos con los mejores profesionales con una dilatada experiencia que le asesorarán de la manera más  beneficiosa y adecuada a sus necesidades y condiciones personales y familiares.

Puede contactar con nosotros  y estaremos encantados de atenderle. Le ofrecemos un servicio personalizado, profesional y con la diligencia que usted merece.

El equipo de economistas y abogados de ASELEC, está a su disposición para ampliar esta información y aclarar cualquier duda. Contacte con nosotros y reserve su cita.

 

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CÓMO REPERCUTIR LOS GASTOS DEL ALQUILER AL INQUILINO

Es muy común que los arrendadores de inmuebles, tanto de viviendas como de locales comerciales, opten por repercutir al inquilino algunos gastos asociados al alquiler como, por ejemplo, la comunidad de propietarios, el IBI, el seguro, las tasas de basura, los suministros o, incluso, algunas obras de mejora o mantenimiento.

¿QUÉ REQUISITOS SE DEBEN CUMPLIR, PARA PODER REPERCUTIR TALES GASTOS?

En primer lugar, debemos destacar que el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta norma establece en su artículo 20 que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Asimismo, estipula que para su validez este pacto deberá constar por escrito en el contrato de arrendamiento y se deberá determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

¿CÓMO SE DEBEN REFLEJAR ESOS GASTOS, EN LA FACTURA O RECIBO EMITIDO AL INQUILINO?

Cuando el propietario del inmueble y arrendador decide trasladar los gastos relacionados con el arrendamiento al inquilino, deberá incluirlos en sus facturas o recibos detallando el concepto repercutido. Tales gastos formarán parte de la base imponible junto con la renta establecida, de manera que quedarán sujetos a los impuestos que procedan en cada caso.

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¿CUÁL ES LA REPERCUSIÓN A EFECTOS FISCALES?

Con el objetivo de explicar de manera sencilla los efectos fiscales de esta repercusión de los gastos de arrendamiento, les planteamos los tres supuestos más habituales, a modo de ejemplo:

Supuesto 1: Una empresa o particular repercute los gastos del IBI y la comunidad de propietarios de un inmueble arrendado con uso de vivienda habitual a sus arrendatarios particulares. Los gastos, al igual que la renta mensual, quedan sujetos y exentos a IVA y no sujetos a retención.

Supuesto 2: Una empresa repercute los gastos del IBI, la comunidad de propietarios y las tasas de basura de un inmueble arrendado como local comercial a su arrendatario empresario (autónomo o sociedad). Los gastos, al igual que la renta, quedan sujetos a IVA debiendo tributar al tipo general del 21%. Asimismo, están sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades al tipo del 19%. 

El arrendador queda obligado a la presentación de las declaraciones de IVA (modelo trimestral 303 y está exonerado de la presentación del modelo anual 390) y el arrendatario queda obligado a la presentación de las declaraciones de retenciones por satisfacer rendimientos del capital inmobiliario (modelo trimestral 115 y modelo anual 180).

Supuesto 3: Un particular repercute los gastos de la comunidad de propietarios y el seguro de un inmueble arrendado como local comercial a su arrendatario empresario (autónomo o sociedad). Los gastos, al igual que la renta, quedan sujetos a IVA debiendo tributar al tipo general del 21%. Asimismo, están sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas al tipo del 19%.

El arrendador queda obligado a la presentación de las declaraciones de IVA (modelo trimestral 303 y está exonerado de la presentación del modelo anual 390) y el arrendatario queda obligado a la presentación de las declaraciones de retenciones por satisfacer rendimientos del capital inmobiliario (modelo trimestral 115 y modelo anual 180).

Esperamos que con estos tres casos expuestos haya quedado clara la tributación de los gastos asociados a un alquiler cuando son repercutidos al inquilino. Ésta dependerá básicamente del uso o destino del inmueble y de si el arrendador y arrendatario actúan en calidad de particular o empresario (autónomo o sociedad).

Asimismo, queremos poner de manifiesto la importancia de que el contrato de arrendamiento haya sido correctamente redactado cumpliendo con los requisitos formales establecidos en la LAU para poder llevar a cabo una correcta repercusión de los gastos asociados al alquiler.

En ASELEC contamos con un equipo de abogados y fiscalistas profesionales y con amplia experiencia, en los que podrá confiar plenamente si necesita asesoramiento relacionado con el asunto planteado. No dude en contactar con nosotros.

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Silvana Ricci

Economista

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¿QUÉ GASTOS DE COMUNIDAD TENGO QUE PAGAR POR MI LOCAL?

Es habitual entre los propietarios de un local comercial en el que tienen su negocio, integrado en una comunidad de propietarios, que se plantean dudas sobre qué gastos están obligados a pagar, y en concreto acerca de las derramas, aprobadas para realizar reformas que en nada afectan a su local, deben ser asumidas también por ellos. 

LO QUE DICE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Pues bien, con carácter general, la Ley de la Propiedad Horizontal obliga al pago de los gastos generales del edificio según la cuota de participación que cada vecino tenga y que viene fijada en la escritura de constitución de la comunidad. 

Según lo dispuesto en la Ley, los propietarios tienen que contribuir con todos los gastos, independientemente de que sean titulares de local o de vivienda y de que hagan uso o no de los elementos comunes, tal y como viene estableciendo, además, la jurisprudencia, que no exime del pago de tales gastos por su no utilización. 

LA PRÁCTICA HABITUAL

Si bien, lo que, si se permite y es habitual en la práctica, es establecer o en la escritura de constitución de la comunidad o en los propios estatutos de la misma una exoneración de ciertos gastos a los propietarios de los locales comerciales que compongan la comunidad, precisamente por su no utilización ya que ningún beneficio le van a reportar. 

Veamos un ejemplo:

El propietario de un negocio que se encuentra en la planta baja de una comunidad de propietarios, que no tiene acceso al portal y al que le están exigiendo el pago de una derrama para el cambio de la puerta de entrada al edificio. 

Pues bien, dicho propietario deberá acudir al título constitutivo de la comunidad, a los estatutos o bien a las actas de las juntas de propietarios celebradas, para saber si existe acuerdo de exoneración de tales gastos para los propietarios de los locales. En caso contrario, deberá asumir tal gasto, puesto que como vemos, la ley y la jurisprudencia así lo disponen. 

Cabe señalar también que, en tal exoneración se han de individualizar los gastos en concreto a cuyo pago no vienen obligados los propietarios de un local, aunque si tal dispensa se hace con carácter general y motivada por su no uso, ésta comprenderá tanto los gastos ordinarios (gastos de mantenimiento del edificio) como los gastos extraordinarios (gastos de mejora).

Por tanto, ante la duda de qué gastos de comunidad de propietarios son los que se debe asumir, lo más recomendable es consultar los documentos citados al momento de la adquisición del inmueble.

Además, también es importante saber que, a la hora de comprar un local, el adquirente responde de las cuotas de comunidad que hubiera impagado el anterior propietario durante dicho año y los tres anteriores por lo que, para evitar sorpresas, además de consultar a que gastos se está obligado, es fundamental obtener un certificado de estar al corriente en el pago en tales gastos, a fin de evitar asumir deudas que no son propias.

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Estefanía Belchí Poveda

Abogada

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