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¿QUIÉN DEBE PAGAR EL IMPUESTO AJD AL FIRMAR LA HIPOTECA?

NUEVA SENTENCIA SOBRE LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA.

El pasado 28 de febrero el Tribunal Supremo resolvió la gran incógnita que pesaba sobre la reclamación a las entidades bancarias de los gastos derivados de constitución de hipoteca y que por regla general se atribuían directamente al cliente.

Estos gastos, entre los que se encuentran los honorarios registrales y notariales, el impuesto de actos jurídicos documentados, gastos de gestoría y tasación se encuentran incluidos en una cláusula de la escritura cuya nulidad ya fue declarada por el Tribunal Supremo en anteriores sentencias y no se discute por el abuso que supone en el consumidor.

CLAÚSULAS HIPOTECARIAS ABUSIVAS Y NULAS

En su sentencia de diciembre de 2015, el Alto tribunal establecía que las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo son abusivas y, por tanto, nulas. Sin embargo, no se precisaba cómo debían repartirse esos costes, incluido el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que supone el 75% de la factura.

El tipo aplicado en ese impuesto varía en función de la comunidad autónoma y del valor escriturado. Así, el gravamen va desde un 0,5% hasta un 1,5% sobre el importe del préstamo hipotecario. Para una hipoteca media de 150.000 euros, los gastos de constitución rondan los 3.000 euros y, de ellos, unos 2.000 euros corresponden al AJD.

Después de esa sentencia, la mayoría de los bancos del país -incluidos los cuatro grandes: Santander, BBVA, CaixaBank y Bankia- modificaron el reparto de los gastos de formalización de una hipoteca de un consumidor particular y empezaron a asumir parte de los mismos.

CONFUSIÓN EN LOS JUZGADOS PROVINCIALES

Sin embargo, el interrogante surgió en cuanto a quien ha de  pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), puesto que, aunque el dictámen del TS fue seguido por numerosos juzgados provinciales, la variedad de aplicación del mismo -desde la adjudicación de todos los gastos y el impuesto a la entidad, hasta la división de costes- ha provocado cierta confusión, hasta que finalmente el TS se ha pronunciado al respecto.

Estas  divergencias tenían su causa en la oscuridad normativa que regula el impuesto y que no establecía con claridad quien ha de asumir tal gasto, sufriendo así infinidad de interpretaciones al respecto y creando una gran inseguridad respecto del cliente ante una posible reclamación a su entidad bancaria.

Como decimos, han sido muchas las sentencias contradictorias emitidas por los distintos Juzgados y Audiencias Provinciales de nuestro país, por lo que el debate es claro y, casi con total seguridad, no se cerrará con esta Sentencia del Tribunal Supremo.

Si bien, aunque aún no sido publicada dicha Sentencia, la nota de prensa emitida por el Alto Tribunal ya adelanta que con ella se ha creado una nueva línea jurisprudencial que zanjará la polémica, por el momento, ATRIBUYENDO EL GASTO DEL IMPUESTO AL CLIENTE Y NO AL BANCO, coincidiendo así con lo que venía estableciendo la jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo. Igualmente, se pronuncia sobre los gastos notariales estableciendo que el pago de la matriz corresponde por mitad a prestamista y prestatario y las copias a quien las solicite. Respecto al resto de los costes -pago de gestoría, registro y notaría-, los jueces se remiten a su sentencia de diciembre de 2015, que dictaminaba que deben repartirse entre banco y cliente.

Con esta sentencia queda, de momento, cerrada la discrepancia existente en cuanto al pago del impuesto marcando un nuevo camino a seguir por los Juzgados y las Audiencias Provinciales otorgando así un poco más de seguridad jurídica al consumidor que, hasta ahora, no sabía qué iba a decidir el juzgado.

LA OCU ANÍMA A RECLAMAR

A pesar de este varapalo, pues el impuesto constituye uno de los gastos más gruesos a la hora de constituir una hipoteca, organizaciones de consumidores y usuarios como Ocu y Facua, animan a los clientes a seguir reclamando a las entidades bancarias el resto de gastos que se asumieron de manera indebida y confiando en que la última palabra de este asunto la tenga, como ya pasara con las cláusulas suelo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, quien finalmente marcará la línea jurisprudencial a seguir.

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No obstante, habrá que esperar a que esta Sentencia sea publicada para comprender los motivos que han llevado al Alto Tribunal a atribuir este gasto al cliente, pero hasta que eso ocurra, este impuesto queda fuera de las reclamaciones de gastos de constitución de hipoteca.

Para asegurarse de los gastos que asumió en la constitución de hipoteca, lo mejor es contactar con los mejores profesionales que le asesoren en su caso concreto. En Aselec estaremos encantados de ayudarle.

 

 

Estefanía Belchí Poveda
Abogada
Dpto. Jurídico

Aselec, Asesoría y Abogados

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NUEVAS MEDIDAS DE PROTECCION PARA LOS DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS

La actual situación social sigue requiriendo la adopción de medidas favorables a familias que sufren la adversidad económica y que, unido a la próxima finalización de suspensión de lanzamientos que finalizaba el próximo 15 de mayo del año en curso, ha motivado la aprobación del Real Decreto Ley 5/2017, de 17 de marzo, que amplía y profundiza las medidas de protección a los colectivos vulnerables por las crisis , y que entró el vigor el pasado 19 de marzo.
Las novedades de dicha norma resultan de ampliar el ámbito de aplicación de las medidas de protección a deudores hipotecarios que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, incluyendo ahora:

1º. La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
2.º La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
3.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
5.º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
6.º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.
7.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar.

Igualmente, entran dentro del ámbito de aplicación de este Real Decreto, los colectivos que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas.
Por otro lado, se amplía en tres años, hasta mayo de 2020, la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.
Igualmente, se establecen mecanismos para alquiler al deudor ejecutado, en caso de ejecución de vivienda habitual y cuyo lanzamiento haya sido objeto de suspensión. Así, se establece un periodo de hasta 5 años, ampliables por otros 5, de arrendamiento de la vivienda, disponiendo de un plazo de 6 meses para solicitarlo desde la entrada en vigor del Real Decreto o desde que se decrete la suspensión del lanzamiento si este fuera posterior.
Por último, se han de destacar las medidas complementarias que, en el plazo de 8 meses desde la entrada en vigor del mencionado Real Decreto, habrán de determinarse por el Gobierno a fin de facilitar la recuperación de la propiedad de la vivienda habitual de los deudores hipotecarios que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, cuando ésta hubiera sido objeto de procedimiento de ejecución hipotecaria.

 

 

Estefanía Belchí Poveda
Dpto. Jurídico.
Aselec Consultores S.L.

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NULIDAD DE LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

El TS precisa los efectos de la declaración como abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado en los contratos de préstamo hipotecario.

La cláusula de vencimiento anticipado es aquella que se encuentra dentro de los préstamos hipotecarios y que permite al banco, o quien quiera que sea el prestamista, reclamar la totalidad de la deuda con anterioridad al plazo acordado para su devolución, cuando se producen impagos por parte del deudor, incluso cuando el impago venga referido a una sola de las cuotas.
La abusividad de esta cláusula ha sido puesta en entredicho habida cuenta de los efectos jurídicos que el vencimiento anticipado de dicha cláusula supone y que no son otros que el tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria. Por ello, el Tribunal Supremo mediante Auto de fecha 8 de febrero, ha planteado dos cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea a efectos de que determine el alcance de las facultades que ostenta un tribunal nacional una vez determinada la nulidad de esta cláusula.

 

En concreto, las consultas realizadas por el Alto Tribunal van dirigidas a que el TJUE se pronuncie sobre si se puede declarar parcialmente la abusividad de la cláusula, dando por válido el resto de la misma, más específicamente, si se decreta la nulidad del inciso “impago de una sola cuota” el resto de la cláusula de vencimiento anticipado puede permanecer vigente.

 

Por otro lado, se plantea el hecho de si un tribunal nacional puede determinar que la aplicación de su Derecho interno es más ventajosa para el deudor, aunque ello suponga continuar con el procedimiento de ejecución hipotecaria, que sobreseerlo y que el deudor quede expuesto a una ejecución ordinaria tras una sentencia firme en un juicio declarativo y ello, porque el procedimiento de ejecución hipotecaria es un procedimiento especial que protege en ciertos aspectos al deudor ejecutado, al contrario que la ejecución ordinaria.

 

Así pues, aún a la espera de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie, las primeras consecuencias jurídicas no se han hecho esperar en la provincia de Murcia y, las ejecuciones hipotecarias llevadas a cabo en aplicación de esta cláusula ya han sido suspendidas tanto por parte de los Juzgados de Primera Instancia como la Audiencia Provincial, en tanto en cuanto no se resuelvan las cuestiones prejudiciales planteadas por el Tribunal Supremo.

 

 

Estefanía Belchí Poveda.
Dpto. Jurídico.
Aselec Consultores.

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¿CÓMO AFECTA AL IRPF LA DEVOLUCIÓN DE LAS CLÁUSULAS SUELO?

Aprobada la normativa en el IRPF que trata la devolución de las cláusulas suelo.

Se ha introducido una nueva disposición adicional 45ª en la Ley del IRPF para regular el tratamiento de las cantidades devueltas en dicho impuesto.

Esta nueva Disposición adicional afecta a las cantidades percibidas por la devolución de las cláusulas suelo tras un acuerdo con el Banco o tras sentencia judicial o laudo arbitral.

Dichas cantidades no formarán parte de la base imponible del impuesto, es decir, la devolución percibida no tributa como renta percibida en el IRPF.

En el caso, en que las cantidades devueltas correspondan a ejercicios cuyo periodo de liquidación ya ha finalizado pero aún no ha prescrito se plantean dos supuestos:

  1. Dichas cantidades formaron parte de la base de la deducción (inversión en vivienda habitual u otra deducción autonómica). En este caso procederá conforme establece el art. 59 RIRPF «pérdida del derecho a deducir», con algunas salvedades.

2. Dichas cantidades fueron gasto deducible (por obtención de alquileres): Se perderá tal consideración, debiendo practicarse autoliquidación complementaria correspondiente a los ejercicios no prescritos, sin sanción, ni intereses de demora, ni recargo alguno en el plazo comprendido entre la fecha del acuerdo y la finalización del siguiente plazo de presentación de autoliquidación por este Impuesto.

En caso de que las cantidades devueltas corresponden a ejercicios cuyo periodo de liquidación aun no ha finalizado, las cantidades objeto de acuerdo, no formarán parte de la base de deducción por inversión en vivienda habitual ni tendrán la consideración de gasto deducible.

Pero además, es posible incluso eliminar cualquier coste fiscal si el acuerdo con el Banco consiste en una medida compensatoria que no sea la devolución del efectivo. Así lo reconoce también la normativa.

Si necesita más información, aclaración o consulta acerca de este tema, no dude en contactar con nosotros.